Konut alacaklara kritik uyarı: Sözleşmeye bu iki maddeyi mutlaka koydurun!
Ekonomi
Konut alacaklara kritik uyarı: Sözleşmeye bu iki maddeyi mutlaka koydurun!
Konutta faizlerin Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyelerine gerilemesinin ardından haziran ayında satış rekoru kırılması beklenirken, ortaya çıkan yoğunluk ise ister istemez bir takım mağduriyetlerin kapısını aralıyor. Faizin düşmesini fırsat bilip ev almak için harekete geçen vatandaşın bütçesine uygun ev için yaptığı ön satış sözleşmesi sonrasında ödediği kapora ücreti, kredi tarafında iki haftaya tapuda ise 20 güne kadar çıkan süreç sonrası tehlikeye giriyor. Yaşanan yoğunluk sonrası ortaya çıkan duruma ilişkin konuşan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa ise, sözleşmelere dikkat çekerek konut alacaklara kritik bir uyarıda bulunuyor.
Yeni Şafak
Katılım bankalarının işlemlerinde faiz var mı?
Katılım bankalarının işlemlerinde faiz var mı?

Hocam, katılım bankalarıyla ilgili şöyle bir eleştiri var: ... Katılım bankaları, yazılı olarak ‘kredi verdik’, sözlü olarak da ‘alım-satım yaptık’ dedikleri için, akit sonrası ortaya çıkan ihtilâflarda genelde kredi sözleşmesi şartlarına göre hukuki ihtilâfların çözümü yoluna gitmeleri birçok hak kaybına sebep olmaktadır. Bankaların yaptığı herhangi bir sözleşme incelenirse işlemden kaynaklanacak hiçbir sorumluluğu kabul etmediklerinin açıkça yazılı olduğu görülecektir. Geliri helâl kılan, nimetle birlikte külfete de katlanmaktır. Yalnızca nimetten yararlanıp külfete (riske) hiç katlanmadan elde edilen gelir, kâr değil, faizdir. …Katılım bankalarının finansmanında faiz olduğu söyleniyor. Bu konudaki görüşünüzü merak ediyorum. Çok teşekkür ederim. Hayırlı ve sağlıklı günler dilerim.

CEVAP

Katılım bankalarının 90’lı yıllara kadar kanunu yoktu. KHK ile kurulmuştu ve yönetmelikle işliyordu. Sonra genel olarak Bankalar Kanunu’nda değişiklik yapılırken 48. maddede, katılım bankalarının adına yer verildi ve yaptığı bütün işlemlerin de kredi sayıldığı ifade edildi. O zaman buna uygun bir yönetmelik hazırlandı, yönetmelikte murabaha (peşin alıp vadeli satma) ifadesi yoktu. Müşteri malı alıyor, banka borcunu ödüyor ve müşteriyi borçlandırıyordu. Tabii bu işlem bir faizli işlemdi; katılım bankaları bunu uygulamak istemedikleri için o tarihteki danışmanlar olarak toplantı yaptık; “Fıkıhta sözlü irade beyanı ile akit kurulur, banka müşteriye yazılı satın alma ve satma vekâleti versin, müşteri malı banka adına satın alsın (vekâletnameye binaen sözlü satım akdi yapsın). Sonra da banka ile temas kurarak yine sözlü icap ve kabul ile satın alma akdi yapsın, böylece malı bankadan vadeli satın almış ve borçlanmış olsun” dedik. Bu işlem böylece meşrulaştı, ancak resmi muamele kredi olarak yürüdü. Bu yüzden müşteri, ihtilâf halinde meşru olmayan bir ödemeye mahkûm olursa banka bunu danışma kuruluna getiriyor, danışma kurulu hakkı olmayanı sahibine iade ediyor, bu mümkün olmadığında ise tasadduk ediyordu.

Aşağıda bazı maddelerini vereceğim yeni bir yönetmelik çıktı, bu yönetmelik “müşterinin borcunu ödeyip borçlandırma” şeklindeki sakat maddeyi kaldırdı, onun yerine fıkıhta malum ve meşru olan işlemleri koydu. İnşaallah ilgili kanundaki “kredi sayılır” ifadesi de değişecektir. O değişmese bile fiilen yapılan meşru alım-satım işlemidir.

Katılım bankaları yalnızca alım-satım (murabaha) yapmıyor. Daha birçok meşru işlemi var. Murabaha (peşin alıp vadeli satma) işleminde bankadan satın alacak şahsa (buna müşteri deniyor) banka adına satın alıp hemen banka ile temas kurarak kendine satın alması için vekâlet veriliyor. Vekil de bunu yapıyor. Vekil malı alırken gerekli incelemeyi yapmakla yükümlü; bunu yapmamış veya eksik yapmış da mal arızalı çıkmış ise zaten vekil sorumlu. Gerekeni yapmış, bankadan satın aldıktan sonra mal çok kısa bir süre bankanın mülkiyetinde iken malda gizli bir arıza var idiyse bankanın, “kusurdan sorumlu değilim” kaydını koyarak satma hakkı vardır. Bu kaydı koyunca, karşı taraf da buna razı olunca “sorumluluğu kabul etmemeleri” meşru oluyor. Bir malı satan ondan mahrum oluyor, bu külfettir; karşılığında bedelini alıyor, bu da nimettir; her alım satımda bu nimet-külfet dengesi vardır.

Mecelle’den ilgili maddeler şöyledir:

Madde 341

“Bâyi’ hîn-i bey’de, mebî’in bir aybını beyan ederek müşteri ol ayb ile kabul ettikde, ol ayb sebebiyle muhayyer olamaz.”

Madde 342

“Bâyi’ bir malı, her ayb da’vâsından zimmeti berî olmak şartıyla sattıkda, müşteri için hıyâr-ı ayb yoktur.”

Madde 343

“Müşteri bir malı, “her aybıyla makbulümdür” diye iştirâ eylerse, artık anda ayb da’vâsına salâhiyeti yoktur.”

Meselâ, müşteri bir hayvanı “kör, topal, çürük, çarık her ne ise makbulümdür” diye satın alsa, artık “ayb-ı kadîmi var imiş” diye reddedemez.

Kredi konusuna gelelim:

Yukarıda yazdığım gibi BDDK’nın yayınladığı yeni finansman yönetmeliğinden önce banka malı alıp satamıyordu, müşteri alıyor, banka bedelini ödüyordu. O zaman işlemi meşrulaştırmak için “yazılı vekâlet verilerek banka adına alma ve ondan da kendine alma” formülünü işletiyorduk, resmi işlem ise kredi oluyordu. Yeni yönetmelik şu çözümü getirdi:

MADDE 19

(1) Katılım bankalarının finansman sağlama yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar aşağıda belirtilmiştir.

a) Satım Yöntemleri: Finansman sağlama amacıyla müşterinin ihtiyaç duyduğu her türlü maddi ve gayri maddi mallar ile hak ve hizmetin, bedeli satıcıya ödenerek tedarik edilmesi işlemidir. Satım yöntemleri, kâr beyanı ile satım (murabaha), pazarlık usulüyle satım (müsaveme), peşin ödemeli satım (selem), veresiye satım (isticrar), nakit ihtiyacı için satım (teverruk), kârsız satım (tevliye) ve eser sözleşmesi (istisna) türlerinden oluşur.

Yönetmelik diğer yöntemleri de “Kiralama, ortaklık, vekâlet, karz-ı hasen... şeklinde sıraladıktan sonra şu maddeye yer veriyor:

(3) Katılım bankaları, gelir elde etme amaçlı olarak müşterilerine nakit finansman sağlayamazlar (Yani nakit kredi veremezler).

Katılım bankaları AVM değildir, alım-satım işlemini de kendi tabiatına, ama aynı zamanda fıkha uygun olarak düzenlemek durumundadırlar.

Dayanışmada bir milyona doğru: Biz Bize Yeteriz Türkiyem kampanyası rekora koşuyor
Koronavirüs
Dayanışmada bir milyona doğru: Biz Bize Yeteriz Türkiyem kampanyası rekora koşuyor
Kovid-19 döneminde sosyal dayanışmayı artırmak için başlatılan “Biz Bize Yeteriz Türkiyem” kampanyasında bağış sayısı bir milyon sınırına dayanırken bağış miktarı da 2 milyar 105 milyon TL’yi aştı.
Yeni Şafak
Destek paketleri piyasayı rahatlattı: Finansman tamam şimdi üretim zamanı
Ekonomi
Destek paketleri piyasayı rahatlattı: Finansman tamam şimdi üretim zamanı
Devletin ticari faaliyetleri Kovid-19 salgınının olumsuz etkilerinden korumak üzere açıkladığı kredi paketleri çarkları döndürdü. Kısıtlamaların üst düzeye çıktığı ikinci çeyrekte KOBİ kredileri 149,4 milyar lira arttı. Esnaf Destek Paketi’yle 700 bin esnaf 17,2 milyar lira kredi kullandı. Gayrimenkulde de kredi rekorları kırıldı.
Yeni Şafak
Konut kredisinde tüm zamanların yıllık rekoru 6 ayda kırıldı
Ekonomi
Konut kredisinde tüm zamanların yıllık rekoru 6 ayda kırıldı
Ülke genelinde kullanılan konut kredi tutarında 6 ayda tüm zamanların yıllık rekoru kırıldı. Bankacılık sektörünün konut kredi bakiyesi ilk yarıda 32,2 milyar liralık artışla 230,9 milyar liraya ulaştı. Söz konusu tutarın daha önce en yüksek gerçekleştiği dönem, 27,6 milyar lirayla 2017 yılı olmuştu. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa "Fırsatçıların haksız fiyat artışları olmasaydı çekilen konut kredi tutarı ve satılan ev adedi çok daha fazla olacaktı" dedi.
AA
Ülkelerin kişi başı geliri
Ülkelerin kişi başı geliri

Dünya Bankası, her yıl 1 Temmuz tarihinde ülkelerin sahip oldukları kişi başı dolar gelirine göre ülkelerin hangi gelir grubunda olduğunu belirliyor. Yani ülkeleri kişi başı dolar gelirlerine göre sınıflandırıyor.

Dünya Bankası 1989’dan beri kullandığı bu metodolojiye göre ülkeleri esas olarak üç gelir grubuna göre sınıflandırılmakta. Bu gelir grupları düşük gelirli, orta gelirli ve yüksek gelirli ülkeler. Bu gelir gruplarından orta gelir grubu için kullanılan kişi başı gelir bandı çok geniş olduğu için orta gelir grubunda, alt orta gelirli ve üst orta gelirli olarak iki alt grup kullanılmakta.

Açıkçası en fazla ülke de, orta gelir bandında yer almakta.

DÜNYA BANKASI BU SINIFLAMAYI NEYE GÖRE BELİRLİYOR?

Ülkelerin sınıflandırılmasında kullanılan kişi başı gelir, iki faktör tarafından belirlenir. Birinci faktör temel makroekonomik göstergeler. Kişi başı gelir, temel makroekonomik göstergelerden ekonomik büyüme, enflasyon, döviz kurları ve nüfusla değişebilir. Diğer faktör ise ulusal hesap yöntemleri ve verilerdeki değişikliklerdir.

Diğer yandan Dünya Bankası tarafından sınıflandırmada kullanılan gelir eşikleri de, IMF tarafından kullanılan Özel Çekme Hakları (SDR) deflatörü kullanılarak yıllık enflasyona göre ayarlanıyor.

DÜNYA BANKASI ÜLKE SINIFLAMASINI NASIL YAPIYOR?

Dünya Bankası’nın 1 Temmuz 2020 tarihinde açıklanan yeni verilerine göre kişi başı geliri 1,035 doların altında olan ülkeler düşük gelirli ülkeler olarak sınıflanırken, 1,036-12,535 dolar kişi başı gelire sahip olan ülkeler ise orta gelirli ülkeler olarak sınıflanmakta.

Orta gelir grubu için belirlenen kişi başı gelir eşiği geniş olduğu için bu gelir grubu ikiye bölünmekte. Kişi başı geliri 1,036 - 4,045 dolar arasında olan ülkeler alt orta gelirli ülkeler olurken, 4,046- 12,535 dolar kişi başı gelire sahip olan ülkeler ise üst orta gelirli ülkeler olarak sınıflandırılıyor.

Kişi başı geliri 12,535 dolardan yüksek olan ülkeler ise yüksek gelirli ülkeler olarak sınıflandırılmakta.

TÜRKİYE ÜST ORTA GELİR GRUBUNDA

Dünya Bankası’nın 2020 yılı Temmuz ayı verilerine göre Türkiye, 2019 yılı itibariyle 9,128 dolar kişi başı geliri ile üst orta gelir grubunda yer alıyor. Orta gelir grubunun gelir bandı geniş olduğu için bu gelir grubunda yer alan ülkelerin bu bölgeden çıkması daha çok zaman almaktadır.

Alt orta gelirden üst orta gelire çıkmak kolay olsa da, üst orta gelirden yüksek gelirli ülkeler grubuna yükselmek zaman alabiliyor. Bu duruma bazen yaşanılan düşük büyüme bazen de özellikle orta gelir grubunda yer alan ülkelerdeki kurlardaki artış nedeniyle kişi başı gelirin düşmesi sebep oluyor. Bu nedenle orta gelir grubunda yer alan ülkelerin bir üst gelir basamağı olan ve her ülkenin hedeflediği yüksek gelirli ülkeler grubuna yükselmesi biraz zaman alıyor.

KİŞİ BAŞI GELİR VE SATIN ALMA PARİTESİNE GÖRE KİŞİ BAŞI GELİR

Kişi başı gelir hesaplamasında ülkelerin GSYH’si nüfusa bölünerek kişi başı gelire ulaşılmaktadır. Ancak bu sınıflandırma için yapılan eleştirilerde ülkelerin satın alma gücünü ve birçok önemli hususu ihmal ettiği ifade edilmektedir.

Satın alma gücü paritesine göre hesaplanan kişi başı gelirde ise ülkeler arasındaki fiyat farklılıklarını açıkladığı ve farklı paraların satın alma güçlerini gösterdiği için daha anlamlı olabilir. Bu nedenle iki gelir hesaplaması arasında büyük fark ortaya çıkmaktadır.

Şöyle ki, 2018 yılı kişi başı gelir 9, 693 dolar iken satın alma gücü paritesine göre 28, 384 dolar olarak hesaplanmıştı.

Dolayısıyla, iki gelir hesaplaması arasındaki bu yüksek fark nedeniyle hangisinin baz alınması gerektiği konusu hep tartışılmaktadır.

8 yıl sonra bugün devrede: Kiracılar için 5 yeni düzenleme
Ekonomi
8 yıl sonra bugün devrede: Kiracılar için 5 yeni düzenleme
2012’de yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’nda yer alan beş önemli madde konuttan sonra şimdi de iş yerleri için geçerli olacak. Kira sözleşmelerinde yer alan ve ödeme güçlüğü çeken kiracıları zor durumda bırakan düzenlemeler bugünden itibaren geçersiz sayılacakken, haklı gerekçe sunmayan mülk sahibi devire engel olamayacak, depozito için ortak hesap oluşturulacak, yerine aynı şartlarda kiracı bulanlar ise vaktinden önce sözleşmesini feshetmesi halinde her hangi bir tazminat ödemeden iş yerlerini tahliye edebilecek.
Yeni Şafak
ABD'deki davada Halk Bankası avukatları 14 Temmuz'da reddihakim başvurusu yapacak
Dünya
ABD'deki davada Halk Bankası avukatları 14 Temmuz'da reddihakim başvurusu yapacak
ABD'deki Halk Bankası davasında savunma avukatları, 14 Temmuz'da reddihakim başvurusu yapacak. Savcılığın 28 Temmuz'a kadar cevap hakkı olduğu ve söz konusu talebi ağustos ayında karara bağlayacağı belirtiliyor.
AA

6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunundaki amaçlar ile sınırlı ve mevzuata uygun şekilde çerezler kullanılmaktadır. Detaylı bilgi için çerez politikamızı inceleyebilirsiniz.