Bilindiği gibi kamu bankalarının öncülüğünde konut kredi faizleri bir süreliğine 0,64 oranına çekildi ve konut satışlarında bir patlama yaşandı.
Ağustos ayında yüzde 54.2, yılbaşından bu yana yüzde 42.6 artan konut satışları 8 ayda 1 milyon barajını aştı.
Bu dönemde ipotekli (kredili) konut satışı yüzde 263.7 yükselerek 473 bin 144, diğer satış türleri ise yüzde 6.3 azalarak 551 bin 420 oldu.
Kamu bankalarının düşük faiz avantajının son bulmasıyla konut satışlarının tekrar düşüşe geçmesi bekleniyor. Bu düşüşü yavaşlatmak için konut üreticilerinin kendi bünyelerinde kampanyalar başlattığını görmekteyiz.
Faizler düştü konut fiyatları arttı
Aslında hükümet konut sahibi olamayanlara kira öder gibi konut sahibi olma imkanı sağlamak için ve piyasalardaki daralmayı önlemek için bu süreci başlattı.
Uygulamada ise daha önceki yazılarımızda belirttiğimiz yanlışlıklar ortaya çıktı. Şöyle ki kredi faizleri düşünce faiz indiriminin toplam tutarından daha büyük meblağı konut fiyatlarına yansıttılar.
Yani vatandaş 10 yıl 15 yıl vadeli konut sahibi oldu. Bunu 0,64 gibi düşük faizden aldı fakat fiyat yükseldiği için dolaylı olarak da eski yüksek faiz maliyetlerinden almış oldu.
Açıkçası, düşük konut kredi faizleri öncelikli hedeflere uygun sonuçlara neden olmamıştır.
Reel sektör fon piyasasından dışlandı
Bu uygulamanın bir başka olumsuz sonucu ise ilgili bankaların uygun fiyatla piyasayı fonlayacak birikimlerinin büyük bir kısmının konut sektörüne transfer edilmesidir.
Bu ne anlama gelmektedir?
Reel sektörün imalat yapan, üretime, istihdama, ihracata, ithal ikamesine neden olabilecek potansiyeli taşıyan yeni projelerine fon bulamaması ya da yüksek maliyetli ve kısa vadeli fon teklifiyle karşılaşmaları anlamına gelmektedir.
Bu uygulamanın bir başka sonucu ise; bankaların elindeki fonların uzun vadeli kredilerde kullanılması piyasadaki paranın dolaşımını azaltmasıdır (fonların ekonomiye geri dönüşü 6-7 yıl gibi bir süreye yayıldı). Oysa kısa vadeli fon kullandırılsaydı bankalar daha büyük meblağlarda ve yoğunlukta kredi kullandırabilecekti.
Bu nedenle düşük faizli konut kredileriyle piyasaları canlandıralım, daralmayı önleyelim, talebi arttıralım, üretimi işsizliği iyileştirelim amacına çok da uygun olmayan bir sonuç ortaya çıkmıştır.
Nitekim uygulamanın etkinsiz, komplikasyona neden olan sonuçları görülüp bu politikadan vazgeçilmiştir.
İthalat ve döviz talebi arttı
Bu uygulamanın bir başka dezavantajı sonucu ise paranın önemli bir kısmının ithalat ve dolayısıyla döviz talebi olarak piyasaya girmesidir. Yine bu ucuz krediler serbest bırakıldıktan sonra, hem döviz mevduatları hem de kısa vadeli menkul kıymet piyasalarından yabancı çıkışları artmıştır.
Dolayısıyla beklenen yarardan (istihdam ve üretim artışı) daha çok diğer parametreleri (döviz kurları gibi) olumsuz etkileyen gelişmeler ortaya çıkmıştır.
Faiz indirimi daha çok iflasın eşiğine gelen, konut satamayan müteahhitlere yaramıştır. Daha da ötesinde inşaat firmalarından alacaklarını tahsil edemeyen bankalar bu sayede tahsil imkanına kavuşmuştur.
Yurtiçi yatırımları finanse ve destek için ‘yatırım ofisi’ ihtiyacı
Burada değinmekte fayda gördüğüm bir diğer konu reel sektör yatırımcısının yeni, rasyonel projeler için ihtiyaç duyduğu fonları bürokrasiyi aşıp elde etmesine imkan hazırlayan bir yapının acilen tesisidir.
Nasıl ki yabancı sermaye yatırımı için devlet yatırım ajansı kurmuş ise, benzer şekilde yurtiçi yatırımların (belirli bir meblağın-örneğin 5 milyon TL- üzerindeki) desteklenmesi ve finansmanı için de bir yatırım ofisi kurmalıdır.
Projesi, fikri, buluşu, stratejik ya da yeni ürün geliştiren girişimcilerin fon ihtiyacını karşılayacak süreci başlatan bir yatırım ofisi olmalıdır.
5 milyon TL üzeri (mesela) yatırım yapacak her girişimci bu kuruma giderek, başvurusunu yapar. Örneğin; fabrika için arsa aranıyor. Bu kurum altyapısı hazır olarak alternatifleri kendisine takdim edecektir.
Makine / teçhizat için yatırım ofisinin referans listesinde yerli makinecilerden en uygununu tercih etme imkanı olacaktır.
İş-kur listesinden adreslerine kadar her türlü bilgisi olan işçilerin listesi kendilerine takdim edilecektir.
Kamu bankalarında belli bir vadeye kadar (işin özelliği gereği ) oldukça düşük oranlarda finansman imkanı sunabilir. Mesela avantajlı konut kredileri için uygulanan 0,64 aylık oranlar bu yatırımcılara önerilebilir.
Yatırım ofisi sahadan aldığı bilgilerle ülkenin yatırım nabzını tutacak, rasyonel yatırımların hangi alanda olabileceğini bilecek ve buna göre yatırımcıları yönlendirecektir. Böylece ülkenin kıt kaynakları doğru alanlara tahsis edilerek gerçekçi bir yatırım politikası inşasına katkı verecektir.
Son olarak;
Söylemek istediğimiz kaynaklarımızı kısıtlı, bu nedenle sinekten yağ çıkarmamız lazım. Bunun için olabildiği ölçüde siyasetten arındırılmış, sonuçları iyi tahmin edilen, ekonomiye yüksek katkı sağlayacak alanlara yatırım yapılmalı, kaynak kullandırılmalıdır.
