Kocaeli Üniversitesi Gayrimenkul Hukuku Sorunları ve Çağdaş Yapılanmalar Araştırma Birimi Kurucu Müdürü Prof. Dr. E. Saba Özmen, yaklaşık 12 yıldır geliştirdiği kamu emlakının özelleşmesi konusundaki önerilerini ve projelerini bizimle paylaştı. Prof. Özmen projesi uyarınca Türkiye'de artık hiç birşeyin eskinin tekrarı olmaması gerektiğini vurguladı. Eğer ülkede kurumların reformist bir şekilde yeniden yapılanacaksa gayrimenkul ve inşaat yatırımlarının da kurumsallaştırılması gerektiğini söyleyen Prof. Dr. Özmen,"Türk insanının uzun vadeli yapı finansmanı (mortgage) yolu ile konut ve işyeri sahibi yapılması zamanı gelmiştir" dedi. İçinde bulunulan kriz ortamında üretime dayalı bir gelişme zorunluluğunun herkesçe dile getirildiğini söyleyen Prof. Özmen, inşaat sektörünün Türk ekonomisinin hareket edecek ilk sektörü olduğunu vurguladı. Bu ivmenin çözüm oluşturmayacak kooperatifleşme gibi yollarla artık sağlanamayacağını ifade eden Özmen, kirada oturmakta iken, ev sahibi olmak için para biriktirmekten kurtulunması gerektiğini de vurguladı. Prof. Özmen ile inşaat yatırımlarının nasıl kurumsallatırılmasını gerektiğini konuştuk.

Kamu emlaki ile ilgili kabaca önerileriniz nelerdir?

Devlet, uzun vadeli yapı finansamını sağlayabilmek için elindeki hantal yapıdaki emlak portföyünden kurtulmak zorundadır. Kamu emlaki bu şekilde ekonominin gelişmesi için üretime kaynak yaratmalıdır. Ayrıca, devlet lojman ve kamu kampı gibi sosyal adalet açısından eşitsizlik yaratan taşınmazlarını da elden çıkarmalıdır. Hayvancılık ve tarım faaliyeti de, ormanların korunarak işletilmesi de devletçi anlayıştan kurtarılmalıdır. Sonuçta devletin elinde hizmet ve orta malı olarak adlandırdığımız kamu hizmetine zorunlu olarak ayrılmış olanlar dışında mal kalmamalıdır. Doğal olarak bu konuda peşkeş çekilemeyecek çözümler önereceğiz.

Uzun vadeli yapı finansmanı birçok ülkede uygulanıyor öyle değil mi?

Evet. Amerika kökenli bu sistem çağdaş ülke uygulamalarının vazgeçilmez sistemidir. Bu konuda, Amerika'da bankacılık sisteminin günümüzde ulaştığı nokta, mortgage krediteleri ile oluşmuştur. Bu konuda, bir konutu on yıl vadeli satmaktan ibaret bir sistemden söz etmiyoruz. Tümü ile kurumsal bir yapıya kavuşturulmuş model öneriyoruz. Kaçak yapılaşmanın da artık Türkiye'nin gündeminden çıkması gerekir. Halk goy goygoyculuğu ile yola devam edilecekse bir sonraki depremde ceset torbaları da yetişmeyecektir.

Eğer, bu alanda disipline edilme düşüncesi oluşmuşsa, ucuz sosyal konuta teşvik sistemi uygulanır, sosyal içerikli kamu arsası tahsisi ile hakeden insanlara devlet ciddiyetine yakışır destek sağlanır. Böylece, üç katlı gecekondu sahiplerinin pişkinliği de ortadan kalkmış olur.

Kamu emlakında ucuz arsa üretimi uzun vadeli yapı finansmanının (kira öder gibi ev sahibi olma) birincil şartıdır. Daha sonra, bu amacın elde edilmesinde ve gayrimenkul piyasasının oluşmasında araç kurumlar yerleştirilecek olursa sistem işleyecektir.

Nedir bu araç kurumlar?

Uzun vadeli yapı finansmanı, yani kira öder gibi ev sahibi olma sistemi, şimdiye kadar görülen 15 yıl vadeli banka kredisi verilmesinden ibaret değildir. Bu konuda, sermaye piyasası kurumları, sigorta şirketleri garantör şirketler, emlakçılar bankalarla birlikte çalışmak durumundadır.

Örneğin, garantör şirketler, Amerika ve Avrupa uygulamasında olduğu gibi, uzun vadeli kredilerin teminatı olarak ipoteği devre dışı bırakacaktır. İpotek, tıkanan sistem içinde ağır işleyişi ile bu alanda çözüm olamaz. Bu firmalar, inançlı temlik ile üzerlerine aldıkları tapuları ile sistemde kilit rolu oynayacaklardır. Sigorta şirketleri, ödeme aczine düşen kişiler için kredi sigortası oluşturacaklardır. Yatırım ortaklıkları, konut kredisi alacakları karşısında menkul kıymet ihraç edeceklerdir. Kısacası, sistemde bankaların kredi yükünü kredi süresi kadar ve enflasyon yükünün üzerinde tutmasına dayalı eski sisteme dayalı açmazından bu kurumsal yapı ile kurtulunulacaktır.

Bunu özel sektör yapacak değil mi?

Evet devletin üretimden elini çekerek bu sahayı özel sektöre bırakması gerekir. Ama bunların kurulması ve sermaye piyasası kurumu olarak örgütlenip, bunların koşulları ve denetimi devlet tarafından yapılacak, menkul kıymetleştirme teşvikleri ve alt yapısı gibi. Bunların artık gecikmeksizin kurulması gerektiğine inanıyoruz.

Peki gecekondu sorununa nasıl bir çözüm öneriyorsunuz?

Bu konuda, bizim önerimiz af yasasını çağrıştıran bir çözüm ile işgalciye prim vererek arazinin zemin tapusunu vermekten geçmiyor. Bu kişilere, "al zemin tapusunu sonra da ilk depremde öl" denmesinden ibaret böyle bir öneri cahil kişilere ilk anda çok cazip gelebilecektir.

Bizim önerimizde, devlet ekonomik yönden muhtaç dururumda bulunan fertlere nasıl ücretsiz hastane yardımı yapmakta ise, konutu da gerekirse bedelsiz devretmek durumundadır. Kaldı ki, bu kişilere ekonomik arsa üretimi yasal olarak devlet eli ile organize edilmiş olsa idi, konut sorunu Türkiye'nin gündeminden çıkmış olurdu.

Bu gerçeğin ışığı altında gecekondu sahipleri değişik gruplara ayrılmalıdır. İlk temel, gecekondu sahiplerinin asla gecekondusuna dayalı zeminde hak sahibi olmamasıdır. Bu konuda İmar Kanunu 18. m. hükmünde kat mülkiyeti esaslı planlamaya ilişkin hüküm bulunmaktadır.

Diğer yönden, bazı gecekondular değerli arazilerde yapılmış ise, bu konumdakilere konutu işgal ettiği parselde sağlanmayacaktır. Bu konuda, çağdaş konutlara yerleşinceye kadar, bulundukları gecekondularda oturma hakkı sistemin zorunlu sonucunu oluşturacaktır. Ancak, kendilerine teslim edilen konutlarına yerleşince, boşalttıkları gecekondular imar planına uygun yeni yapı üretim alanı olarak açılmış olacaktır.

Şu anda daha vahimi, devlete ait olmayan tapulu arazilerde gecekondu sorunu var. Bu konuda arazi sahiplerine oluşturulacak merkezi trampa kurulu ile kamu emlaki önerip; gecekondu işgali altındaki arazileri de kamu emlaki haline getirip bu ayıptan devleti kurtaracağız.

Bu sisteme inşaat sistemi ayak uydurabilir mi?

Tabi yeni inşaat teknolojileri de getirilmesi gerekiyor. Artık betona dökülen paralara yazıktır. Kaliforniya örneğini vereyim. Sıklıkla deprem yaşayan bu şehirde inşaat yapılanmasından 40 yıldır beton dökülmüyor. O filmlerde özendiğiniz evler betondan yapılmıyor. Artık çelik konstriksiyon ve bu tür prefabrike yapı elemanlarının getirmiş olduğu güvenli yapı elemanlarının artık günümüzde gelmesi gerekiyor.

Olası bir büyük depremde İstanbul'un yeniden yapılanma için kayıp değeri 100 milyar dolar civarında hesaplanıyor. Fakat bizim burada getirdiğimiz sistemle İstanbul'un yapılarının yeniden modernizasyonu 40 milyar dolara mal oluyor.

Ürettiğiniz proje başka ne gibi yenilikler içeriyor?

Önerimiz hizmet ve orta malı dışında tüm kamu emlakının projelendirilmesidir. Kamu arazileri şimdiye kadar yapıldığı üzere 'ihaleye çıkartıp satıyorum' dediğimizde zaten kimde para var, nasıl alacak. Oysa bizim önerimiz, her kamu arazisine bir tabela asılıp şunun yazılmasını istiyoruz: "Bu arazi sizin tarafınızdan projelendirilmeyi bekliyor!" Artık ülkeyi Ankara'dan yönetmek ve planlamaktan vazgeçilmesini öneriyoruz. Bırakınız çevresindeki insanlar kamuya ait değerlendirilmeyen bu araziler için proje üretsinler.

Osmanlı Devleti'nin gücünün altında toprak yapısı yatıyordu. 'Mirî arazi sistemi' doğru işleyen bir sistemdi. Toprağı işlersiniz, kullanımı sizdedir, mirasçılarınıza geçer. Ama ne zaman mirasçılarınıza geçmez ekip biçilmiyordur. O zaman başka birine geçiyor. Tabi biz bunu yeni sistemde mirî arazi diyemeyiz artık, çağdaş kurumlar var. Ürüne katılma ve irtifak diyoruz. Ama biz Kadastro Kanunu'ndaki m. 17 hükmündeki imar ve ihyanın kaldırılmasını öneriyoruz. Birisi devletin ihmal ettiği hazine arazisini 20 yıl ekip biçtiği için bedelsiz sahibi olmamlıdır. Bundan sonra bu kişilere toprağı ekip biçiyorsa devlet onun sadece payını verecek, çünkü orada bizlerin de payı var.

Özel sektör sisteme nasıl katılacak?

Mesala alışveriş merkezleri. Bunların şimdiye kadar mevcut atımlık barutu bitti. Bir finansör geliyor yapıyor sonra kiraya veriyordu. Şimdi yap-satçı müteahitten yer alıp, peşin parayla ya da bankaların ticari kredileri gibi yöntemlerle bir yere varılamayacağı anlaşıldı. Bizim finansman önerilerimizde 6 çeşit enstrümanla herkesin bütçesine uygun bir şekilde yer sahibi olacağı bir yöntem var, ancak aracı kurumların vasıtasıyla. Varlığa dayalı menkul kıymet, gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aracılığıyla onların hisselerine yatırım yoluyla yer sahibi olmak mümkün.

Tabi biz bu projede işbirliği yapacak sermaye gruplarına da know-how'larımızı aktarmak istiyoruz. Bir ticaret kolonileri esprimiz var. Bu sistemin temelinde tarihimizde yer alan ahîlik teşkilatının ilkelerine dayalı geçmişin geçerli olumlu yönlerini çağdaş kurumlarla birleştirme yönü de var. Kamunun her emlakının değerlendirilmesi bu projede yatıyor.

Projeyi hükümete sundunuz mu?

Maliye Bakanlığı'na sunduk. Biz bunu münferit parçalar olarak değil bir bütün olarak düşünüyoruz. Biz 'Gayrimenkul Piyasası Oluşturulması' diye bir model sunduk. Bunun içinde şimdiye kadar Türkiye'de örneği olmayan bazı araç kurumlar var. Bu kurumlar oluşturulsun diyoruz.

Kamplara 'devre tatil' sistemi

Devletin elindeki kamp ve lojmanlar için ne öneriyorsunuz?

Kamu kampları, eğitim tesisi olarak adında taşıdığı kanuna karşı hile ile Türkiye'nin gündeminden çıkarılmalıdır. Yaz aylarında kullanımı ve bakım masrafları ve personeli ile devletin sırtında inanılmaz bir yüktür. Çözüm önerimiz bu konuda, arazilerinden sorun yaşanacağı için (orman, kıyı gibi) zemin tapusu verilmeden, kat mülkiyeti kurularak devreli tatil sistemi ile memura rüçhan hakkı tanınarak 15 gün tapulu olarak satılmasıdır. Ayrıca, Türk halkının rağbet etmediği dönemlerde ise, kışlama diye tercüme edebileceğimiz 'überwintern' turizmine kazandırma sağlanabilecektir. Uluslararası değişim şirketine üyelik ve garantör şirketlerin güvencesi ile dünya vatandaşları için ucuza gelecek bedellerle yabancılara dahi satılabilecektir. Örneğin; Antalya Lara'da yapı işlerinin 20 m2'lik ünitelerini bile bu sistemle 50 milyar TL kazançla özelleştirme mümkündür.

Bu konuda, nemadan feragat ile peşinat ve bakiye bedelin beş yıl vadeli ödenmesi halinde vatandaşlar bu kamplara rağbet edecektir. Ayrıca devlet alacağı bu taksitler için varlığa dayalı menkul kıymet çıkarıp satabilecektir.

Bir diğer atıl kapasite lojmanlardır. Bu konuda, ekonomik krizde olan Türk halkına İhale Kanunu ile satım düşüncesinden hemen vazgeçilmelidir. Bizim önerimiz, oturanlara rüçhan hakkı ile uzun vadeli yapı finansmanı ile satılmasıdır. Ayrıca, emekliliği gelmiş olanlar ile henüz gelmemiş olup on yıl kalmış memurlara da emekli ikramiyesinden (bugünkü değeri ile) feragat sistemi ile bu meblağı peşinata sayıp, kalan kısmına da onbeş yirmi yıl vadeli borçlanma sağlanarak satılması mümkündür. Devletin buradaki alacakları da varlığa dayalı menkul kıymet ihracına konu edilmesi gerekir.

Önce eve gir, sonra kira öder gibi 'ev sahibi' ol

Mortgage sisteminde nasıl ev sahibi olacağız?

Sistemde, yatırımcı müteahhide parası hemen bankaca ödeniyor. Tapu, garantör firma kontrolündeki, yediemin firmaya devrediliyor. Konuta yerleşen kişilerin ödemeleri aylık ödemeleri de, kaza sigortası ve kredi sigortası ile güvenceye alınıyor. Kişinin ödemeleri kişiye çıkartılan menkul kıymetler, para piyasasında kira ödemekten kurtulan kişilerin konut sahibi olma yolundaki borçlanma iradelerine dayalı olarak getiri sağlıyor. Önerimizde, ödeme aczine düşen kişilerin malvarlığı ve kefillerine takip yapılmayacak. Konut sahibinin ölümü ve kazaya uğraması halinde sigortası bedeli ödeyecektir. Borç ödemeden acz halinde, belirli bir süre ise kredi sigortası karşılayacak. Bunun dışında, sistemden çıkan kişinin ödediği para, masrafı düşülerek, sisteme yeni giren kişinin peşinatından geri ödenecek.