Alışveriş merkezlerinin hayatımıza girmesiyle birlikte alışverişten kültürel etkinliklere kadar bir dizi değişim yaşanılmaya başladı. Artık eskisi caddelerde orası senin burası benim koşuşturmuyor, kışın soğuk havasından veya yazın bunaltan sıcağından etkilenmiyoruz. Alışveriş merkezleri hızla yaygınlaşmaya devam ederken sokakların telaşına da ortak oldu. Artık alışverişler caddelerde dolaşarak yapılmıyor. Kültür sanat etkinliklerinden alışverişe, eğlence alanlarından yeme-içme mekanlarına kadar ihtiyaç duyulabilecek her şeyin tek çatı altında olması insanların alışveriş alışkanlıklarını da değiştirdi. Yakın tarihe kadar farklı ihtiyaçlarını değişik noktalardan karşılayan insanlar şimdi zamanının büyük çoğunluğunu alışveriş merkezlerinde geçirerek ihtiyaçlarını fazla efor harcamadan karşılayabiliyor. İşte değişen bu yaşam ve alışveriş tarzımız beraberinde cadde mağazacılığının ölmek üzere olduğunu gündeme taşıdı. Dünyanın en eski alışveriş merkezlerinden olan Kapalı Çarşı örneğini baz aldığımız zaman geçmişimizde olan alışveriş merkezi kültürüne yabancı olmadığımız gerçeği ortaya çıkıyor. Uzmanların ortak düşüncesi ise alışveriş merkezleri sağlıksız yapılanan mağazaları olumsuz etkileyebilir ama bir Nişantaşı, Beyoğlu veya Bağdat Caddesi gibi noktalarda olumsuz tablodan söz etmek mümkün değil. AVM'ler buralara sadece ivme kazandırır ve bölgenin daha fazla canlanmasına zemin hazırlar. Ancak AVM'lerin yarattığı en büyük sıkıntı fizibilite çalışmaları yapılmadan gelişigüzel konuşlanmak. Özellikle Beylikdüzü bölgesinde adeta dip dibe yığılan alışveriş merkezlerinin oluşturduğu kirlilikten söz etmemek mümkün değil. Plansız yapılanmalar hem kent estetiğine zarar veriyor hem de haksız rekabete yol açıyor. Bu da atıl yatırımlarla ülke ekonomisinin zarar görmesine neden oluyor.
2008'DE 360 MİLYON DOLARLIK YATIRIM YAPILDI
Şu anda İstanbul'da faal olan 137, inşaatı devam eden
56 AVM var. 2008'de AVM yatırımları 2007'deki müthiş gelişimini azalarak da olsa korumayı başardı. Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) verilerine göre 2008 içerisinde toplam metrekare alan yıllık yüzde 20 artış gösterdi. Gıdada yüzde 20 olan bu rakam gıda dışında yüzde 19 olarak gerçekleşti. Johns Lange LaSalle verilerine baktığımızda toplam kiralanabilir alanın metrekaresi 2007'ye göre 2008'de yüzde 25 artarak 3.8 milyon metrekareden 4.9 milyon metrekareye ulaştı. Toplam AVM sayısı ise 2009'da 206'ya yükseldi. AVM'lerin toplam yatırım maliyetini vermek zor. Ancak 2008'i ele aldığımızda Kuzeybatı Gayrimenkul'ün verileri doğrultusunda yaklaşık 360 milyon dolarlık bir yatırım söz konusu.
ORGANİZE PERAKENDECİLİK İSTİHDAMI KORUDU
İstihdam verilerine baktığımızda büyük ölçüde AVM yatırımları sayesinde organize olmayı başarabilmiş perakendede ilginç sonuçlar ortaya çıkıyor. Türkiye genelinde 2008'in istihdam artışı ortalama yüzde 2 olurken organize perakendede bu artış yüzde 10 olarak gerçekleşiyor. 2007'deki yüzde 26'lık artış 2007'nin AVM yatırımları açısından çok yüksek değerlerde seyretmesinden kaynaklandı. 2008 istihdam açısından özellikle ikinci 6 aylık dönemde başlayan ekonomik verilerdeki düşüşe ve azalan yatırımlara rağmen başarılı oldu. 2008'in işsizlik rakamlarının yüzde 11'e çıktığı düşünülürse organize perakendenin sağladığı istihdamın değeri daha net anlaşılıyor. 2009 Şubat verileri işsizlik oranının Türkiye genelinde yüzde 16.1'e çıktığı ancak organize perakendede istihdamın sadece yüzde 5 düştüğü dikkate alındığında organize perakendenin mevcut istihdamı korumayı başardığı söylenebilir.
EN SERT DÜŞÜŞ HAZIR GİYİMDE
2008 Nisan'ında gıdanın bir yıllık artışı yüzde 17 iken 2009 Nisan'ı itibariyle bir yıllık gıda metrekare artışı yüzde 20'ye yükseldi. Gıda dışında ise 2008 yıllık büyümesi 36 olan sektör, 2009'da yüzde 15'e geriledi. En sert düşüş ise hazır giyimde yaşandı. 2008 yıllık büyümesi yüzde 44 olan sektör, 2009'da yüzde 18'e düştü. Gıda sektöründeki mağaza sayısı artışı yüzde 28 iken hazır giyimde yüzde 11 olarak gerçekleşti. Hazır giyim sektörü son dönem yaşanan ekonomik kriz, döviz kuru değişiklikleri, yüksek maliyetler ve düşen cirolar nedeniyle 2007 ve 2008'in ilk iki çeyrek dönemindeki hızlı büyümesini aniden kesti.
2012 YILINDA 257 AVM OLACAK
2007 öngörülerine bakıldığında 2008 ikinci 6 aylık dönem ve 2009 yatırımlarının hesaba katıldığı anlaşılıyor. Ancak söz konusu 18 aylık dönem için tüm öngörüler değişmiş durumda. 2009 ve 2010 yılına ait birçok projenin şimdiden ertelendiğini biliyoruz. Bu veriler ışığında 2009 içerisinde açılacak toplam kiralanabilir alanın 895 bin 750 metrekare olarak gerçekleşmesi öngörülüyor. 2012 yılında toplam açılmış AVM sayısının ise 257 olması bekleniyor.
BELLİ NOKTALARDA KÜMELEŞMELER VAR
İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa gibi büyük şehirleri irdelediğinizde iki tip yatırımcı profili ortaya çıkıyor. Birinci model danışmanlarla çalışan profesyonel yatırımcılar, ikinci tip ise hislerle yatırım yapan bireysel girişimciler. Birçok atıl ya da çalışmayan alışveriş merkezinde doğru fizibilite yapılamadığı bir gerçek. Büyükşehirlerde alışveriş merkezleri belli bölgelere yoğunlaşmış durumda. İstanbul'da Levent, Beylikdüzü, Bakırköy, Ankara'da özellikle Eskişehir yolu gibi. Türkiye'de bin kişiye düşen alışveriş metrekaresine baktığımızda Ankara ve İstanbul başı çekiyor. Ankara'da bin kişiye 167 metrekare İstanbul'da bin kişiye 144 metrekare düşüyor. Bu alışveriş merkezlerinin özellikle şehrin belirli noktalarında kümeleşmesi doğal olarak ciddi bir sıkıntı yaratıyor.
GERÇEK ALIŞVERİŞ CADDELERİ OLUŞACAK
Türkiye'deki alışveriş caddelerini geçmişten günümüze irdelediğimizde organize perakendenin ve alışveriş merkezlerinin sayısal olarak bu noktaya gelmediği süreçte her yerde cadde mağazacılığı oluyordu. Her caddeye mağaza açılabilirdi. Bugün gerçek alışveriş caddeleri oluşuyor. Geçmişteki var olanların en başı çekenleri ayakta kalıyor. Daha mütevazı olanlar da ticaret yapamıyor. İstanbul'da Nişantaşı, Bağdat Caddesi, Ankara'da Tunalı Hilmi, Bahçeli 7. Cadde, Arjantin Caddesi gibi.
Olivium Genel Müdürü Aytaç Özçiçek
Sektör 200 bin kişiye istihdam sağlıyor
Uluslararası Alışveriş Merkezleri Derneği'nin AVM tiplerini kategorize ettiğini söyleyen Olivium Genel Müdürü Aytaç Özçiçek'e göre AVM'ler önemli bir istihdam alanı. 30-40 bin metrekare kiralanabilir alanı olan bir alışveriş merkezinin yaklaşık bin 500 kişiye istihdam sağladığını söyleyen Özçiçek “Sektörde tahmini olarak 200 bin kişilik bir istihdam söz konusu” diyor.
AVM'YE GİREN HERKES EŞİT
Alışveriş merkezlerinin bulundukları alanları sosyo-kültürel açıdan geliştirip değiştirdiğini belirten Özçiçek, “ Modern dünyanın yeniliklerini ve imkanlarını gelir seviyesi gözetmesizin sunar. Çünkü bir alışveriş merkezine giren herkes eşittir. Bunlarla beraber alışveriş merkezinin etrafındaki yapılanma da değişir. Çağdaşlaşır, modernleşir, değeri artar ve ticaret gelişir” dedi.
MARKA SAYISI ÇOĞALMALI
“Ülkemizdeki birçok alışveriş merkezine bakın marka karması olarak birbirinin kopyası” diyen Aytaç Özçiçek, “Marka sayısında sıkıntı var. Yeni markaların çıkması gerekiyor. Yeni markaların desteklenmesi kaçınılmaz. Perakendeciler lokasyonu iyi, mimarisi düzgün olan ve iyi yönetilen alışveriş merkezlerine girer. AVM'ler çoğalsa da seçme haklarını markalar her zaman doğru kullanmalı” açıklamasını yaptı.
Capitol Alışveriş Merkezi Genel Müdürü Özkan Şenyüz:
2010'a kadar organize perakendenin cirosu 67 milyar dolar olacak
Perakendenin enerji, eğitim ve sağlık sektörünün ardından Türkiye'nin dördüncü büyük sektörü olduğunu ifade eden Capitol Alışveriş Merkezi Genel Müdürü Özkan Şenyüz, “Olaya bu noktadan baktığımızda yabancı yatırımcı açısından Türkiye önemli bir pazar olarak hala cazibesini koruyan aktif bir ülke. 2010 yılına kadar organize sektörünün cirosunun 67 milyar dolara ulaşması tahmin ediliyor. Türkiye'de 206 alışveriş merkezinin 50'si yabancı sermaye tarafından yapılmış ya da satın alınmış durumda. Yabancı yatırımcılar Türkiye'de AVM'leri satın almaktan çok sıfırdan yatırım yapmakla ilgileniyor” dedi.
ÇAREYİ OUTLETE DÖNMEKTE BULDULAR
Son dönemlerde AVM yatırımlarında outlet konseptinin öne çıkmasını değerlendiren Özkan Şenyüz: “Yatırımlarını tamamlayıp rekabet etmekte güçlük çeken alışveriş merkezleri çareyi outletlere dönüşmekte gördü. Doğru lokasyon ve marka karması seçimi yapmadan açılan AVM'ler konseptlerini outlete çevirmek zorunda kaldı. Sezon ve seri sonu ürünlerin yüzde 80'e varan indirim oranlarıyla satıldığı outletler alım gücü düşük tüketiciler için oldukça avantajlı. Aslında Avrupa ve Amerika'da outlet konsepti şehir dışında çok büyük alanlara kurularak yürütülüyor. Şehir içinde inlet AVM'lerle bir arada olması haksız rekabeti doğuruyor. Dolayısıyla outletlerin şehir dışında konumlandırılmaları daha doğru bir etki yaratacak ve haksız rekabete yol açmayacak” ifadesini kullandı.
Carousel Genel Müdürü Orhan Demir
AVM'ler her türlü tüketici profiline uygun
Carousel Alışveriş Merkezi Genel Müdürü Orhan Demir'e göre AVM'ler yaşamımızı sosyalleştiren, kültür-sanat alanında hayatımıza değer katan, yenilikleri ve trendleri takip etmemizi sağlayan sosyal yaşam alanları. Tüketim alışkanlıklarımızı AVM'ler değiştiriyor ve sundukları özel hizmet anlayışıyla aynı zamanda insanların gelişimine zemin hazırlıyor. Alışverişten yiyecek-içeceğe, sinemadan eğlence alanlarına 7'den 70'e her tüketici profiline hitap eden farklı iş kollarıyla hem kent ekonomisine katkı sağlıyor hem de ticari potansiyeli artırıyor. İstihdam açısından ekonomiye artı bir değer yaratan alışveriş merkezleri gelişmiş altyapılarıyla huzurlu ve güvenli sosyal yaşam alanları olarak müşteriye her tür seçeneği sunuyor. Ancak Orhan Demir burada dikkat edilmesi gereken en önemli ayrıntının büyükşehirlerde yeni alışveriş merkezleri açılmadan önce fizibilite planlamasının doğru yapılması olduğuna dikkat çekiyor.
BAZI CADDELER DAHA POPÜLER OLACAK
Orhan Demir AVM'lerin cadde mağazacılığını öldüreceğine de inanmıyor. Tam aksine organize perakendeciliğin ve konsept markaların cadde mağazacılığıyla gelişeceğine inanmıyor. İstanbul'da belli başlı noktaların işlekliğini korumaya devam edeceğini ifade eden Orhan Demir, İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı gibi lokasyonların perakendecilik anlamında canlılığını asla yitirmeyeceği kanısında.
Kiralama Danışmanlık Merkezi (KDM) Genel Müdür Orhan Murat İzci
Birçok proje uluslararası ödül alıyor
Kiralama Danışmanlık Merkezi (KDM) Genel Müdür Orhan Murat İzci AVM'lerle birlikte alışveriş kültürümüzün köklü bir değişim içine girdiğini belirtiyor. “1988'de Ataköy'de açılan Türkiye'nin ilk alışveriş merkezi Galleria'dan bu yana hem organize perakende sektörü hem de alışveriş merkezleri yatırım sektörü uluslararası başarılara imza atmaya devam etti” diyen Orhan Murat İzci şunları söyledi, “Başarılarımızın devam edebilmesi için başarısızlıklarımızın da farkında olmalıyız. Gerekli araştırmalar yapılmadan, birbiri ardına açılmış birçok projenin yaşadıkları sıkıntıların gelecekte artacağını söylemek yanlış olmaz.”
GELİŞİGÜZEL PROJELER PROBLEM OLUŞTURUYOR
Orhan Murat İzci genel resme bakıldığında AVM yatırımlarının fizibilite çalışmalarının gerektiği gibi yapılmadığına işaret ediyor. Ülkemizde her ne kadar modern alışveriş merkezi geçmişinin görece olarak eskilere uzandığını söylesek de profesyonel ve uluslararası anlamda başarıya ulaşmayı başarmış proje sayısının son derece az olmasının hem uluslararası hem de ulusal ölçekte gerekli araştırmalar yapılmasından kaynaklandığına dikkat çeken Murat İzci şöyle devam etti: “Ulusal veya bölgesel ihtiyaçlar belirlenmeden, hedefler konulmadan, gerekli rekabet analizleri, mimari konsept araştırmaları ve marka analizleri tamamlanmadan, gelecek öngörülerinde bulunulmadan, çoğu zaman duygusal olarak alınan kararlarla gerçekleştirilen birçok projenin bugün içinde bulunduğu zor durumu herkes görüyor. Ülkemizde AVM yatırımlarının 'popülerleştiği' son birkaç yıllık dönemde yatırımcılar fırsatları doğru değerlendirmekten öte sadece kaçırmamak adına buldukları ilk arsaya imar şartlarını zorlayarak el verdiği ölçüde, maksimum kiralanabilir alan hedefleyerek yaptıkları projeler problem oluşturuyor.”
YABANCI SERMAYE SEKTÖRLE İLGİLİ
Orhan Murat İzci Türkiye çok genç ve dinamik bir ülke olduğunu belirterek şu açıklamalarda bulundu: “Son 10 yıllık dönemde irili ufaklı birçok krizle başarılı şekilde ve her defasında güçlenerek çıktı. 2008 sonu baş gösteren kriz öncesinde özellikle 2006-2007 yılları boyunca birçok ciddi Türk yatırımcılarla ortaklıklar kurarak gerek doğrudan kendileri yatırımlarda bulunarak pazarda yerlerini aldıklarını görüyoruz. Söz konusu ortaklıklar sadece AVM yatırımlarında değil kiralama, danışmanlıkla yönetim firmalarının yanı sıra ofis ve turizm sektörlerinde de karşımıza çıkıyor. Mevcut krizle birlikte alınacağına inandığımız önlemler perakende markalarının, yerli ve yabancı yatırımcıların bu dönemde çıkaracakları derslerle ülkemiz tekrardan uluslararası perakende yatırımcılarının gözdesi haline gelecek.”