Konut sektöründe son durum ne?

Türkiye’de konut sahibi olmanın motivasyonu ve bunun ötesinde bir yatırım aracı olarak konut sahipliği konusu herkesin malumu. Zira zaman içerisinde sürekli artan gayrimenkul fiyatları ve diğer alternatif enstrümanlardaki riskler meselesi nedeni ile Türkiye’de tasarrufların önemli bir kısmı gayrimenkule gidiyor. Açıkçası tam bir rakam ve oran vermek mümkün değil zira bu yatırımların önemli bir kısmı yastık altı tasarruflarla gerçekleştiriliyor ve bireyler konut sahibi olma konusunda borçlanmaktan çekinmiyor. Hatta “başımı sokacak bir evim olsun” yaklaşımı ile konut edinirken altın bile borçlananlar olduğunu yakın çevrenizde de defalarca görmüşsünüzdür.

Elbette ekonomide konjonktürel dalgalanmalar nedeni ile bazı dönemlerde konut yatırımları reel olarak değer kaybedebiliyor. Hatta enflasyonun ve faizin yüksek olduğu dönemlerde konut yatırımını mantıksız olarak değerlendiren de olabiliyor. Ancak neresinden bakarsanız bakın Türkiye’de konut sahipliği arzusu ve bu bağlamdaki gelişmeler sadece günlük hayatın aktörlerinin değil politika yapıcılarında önemli bir gündem maddesi olarak karşımıza çıkıyor.

Türkiye’deki konut piyasası verileri iki farklı kanaldan takip edebiliyoruz. İlki TÜİK. TÜİK, konut satış verilerini Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün istatistiklerini derleyerek paylaşıyor. İkinci kanal ise Merkez Bankası. Merkez Bankası da Konut Fiyat Endeksi ile fiyat hareketlerini takip ediyor. Ayrıca bir süredir Yeni Kiracı Fiyat Endeksi ile kira fiyatlarındaki değişimi de veri haline getiriyor. Bu veri setleri bizim konut piyasasını yakından takip etmemize olanak tanıyor. Yani konutların reel değerinden tutun da kira çarpanı üzerinden bir konut yatırımının karlılığını hesaplamaya kadar pek çok analize olanak tanıyor.

Peki nedir bu kira çarpanı? Kira çarpanı genel olarak konut fiyatının yıllık kiraya bölünmesi ile elde edilen bir oran. Kabaca evin kira geliri ile “kendisini kaç yılda amorti ettiğini” gösteriyor. Bu yüzden Türkiye’de bu kavrama sıkça “amortisman süresi” de deniliyor. Amortisman süresinin kısalması konut yatırımın kârlı olduğu şeklinde yorumlanırken uzaması konutun değerinde pahalı olabileceği yorumuna neden oluyor. Elbette istisnaları var.

Eylül ayı verilere göre Türkiye’de ilk el konut satış sayısı bir önceki yılın aynı ayına kıyasla %3,9 oranında artarak 51.519 adede yükselmiş. İkinci el konut satışlarında ise aynı dönemde %15,3’lük bir daralma var. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışlarının payı %36,2, ikinci el konut satışlarının payı %63,8 olarak gerçekleşmiş.

Konut fiyatlarındaki reel düşüş de devam ediyor. TCMB verilerine göre; eylül ayında bir önceki aya göre %1,2 artan Konut Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %22,3 artmasına rağmen reel olarak %5,7 gerilemiş. Yani konut fiyatları tabelada artıyor ama gerçekte enflasyona karşı bir kayıp var. Peki kiralarda durum ne?

TCMB’nin hesapladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), eylülde %2,1 yükselmiş. YKKE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %26,6 oranında artarken reel olarak %2,4 gerilemiş. Burada dikkat edilmesi gereken kıyaslama şu; konut fiyatları reel olarak %5,7 gerilerken kiralar reel olarak %2,4 gerilemiş. Yani kira çarpanı düşüyor. Bu da bir konut yatırımın kendini amorti etme süresinin kısalması süreci gibi yorumlanabilir. Elbette istisnalar hariç ama genel durum buna işaret ediyor. Yıllara göre kira çarpanı oranı verilerine baktığımızda bu durumu daha net gözlemliyoruz. Yıllara göre konut fiyatı/kira çarpanı oranındaki seyir aşağıdaki gibi gerçekleşmiş duruma;

2018: 21,29

2019: 20,32

2020: 21,44

2021: 21,97

2022: 24,72

2023: 21,92

2024: 17,81

2025: 16,85

2026 üçüncü çeyrek sonu itibariyle 16,31.

Özetle her ne kadar kira çarpanın düşmesi tek başına “konut ucuzladı” anlamına gelmese de bugün satın alacağınız bir konutun “kendini amorti etme süresi” belirgin bir şekilde azalmış görünüyor. Son olarak bir hatırlatma yapayım: oturum amaçlı ilk evinizi alacaksanız bu hesaplamaları göz ardı edebilirsiniz zira ilk eviniz bir yatırım değil bir ihtiyacın giderilmesidir.