Tapular tek tek iptal edilecek: Yargıtay'dan milyonlarca ev sahibini ilgilendiren karar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, müteahhitten adı yazılı sözleşmeyle konut satın alan ve daha sonra bu konuta yerleşen tüketiciyi ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Daire, taşınmazın fiilen kullanıldığını bilen veya gerekli araştırmayı yaptığında bunu öğrenebilecek durumda olan kişinin, tapuyu sonradan devralmış olsa bile “iyi niyetli” sayılamayacağına karar verdi. Oy birliğiyle alınan kararla, söz konusu taşınmazın tapusunun iptal edilerek ilk alıcı adına tescil edilmesi kesinleşti.

Karar Künyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/2811, K. 2026/1813, T. 30.04.2026

Daireyi 2013’te aldı, tapusunu alamadı

Dava dosyasına göre tüketici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye düşen dairelerden birini satın aldı. Daire Kasım 2013’te kendisine teslim edildi.

Alıcı, Aralık 2013’te doğalgaz aboneliğini açtırdı, ikametgahını konuta taşıdı ve ailesiyle birlikte yaşamaya başladı.

Ancak bedelini ödemesine rağmen tapusunu alamadı. Yüklenici tarafından oyalanan tüketici, bir süre sonra dairenin tapuda başka bir kişiye devredildiğini öğrendi.

Tapu başka kişiye devredildi

Davacı tüketici, dairenin kendisinden mal kaçırmak amacıyla devredildiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açtı.

Davacı ayrıca aynı binadaki 3 dairenin 28 Ocak 2014 tarihinde aynı gün devredildiğini ve satış bedellerinin düşük gösterildiğini belirterek işlemlerin muvazaalı olduğunu savundu.

Mahkeme: “Hayatın olağan akışına aykırı”

Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi, tüketicinin 2013 yılından itibaren dairede yaşadığını abonelik kayıtları ve tanık beyanlarıyla tespit etti. Daireyi görmeden satın aldığını savunan davalının bu iddiası ise mahkeme tarafından “hayatın olağan akışına aykırı” bulundu.

Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi de istinaf başvurusunu reddetti. Kararda, doğalgaz aboneliğinin 2013'te başladığı ve davalının karakoldaki ifadesinde evde başka bir kişinin oturduğunu bildiğine ilişkin değerlendirmeler öne çıktı.

Yargıtay’dan kritik “iyi niyet” değerlendirmesi

Dosyayı inceleyen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, istinaf kararını hukuka uygun bularak oy birliğiyle onadı.

Yüksek Mahkeme böylece, taşınmazı sonradan tapuda devralan kişinin, konutun başka biri tarafından fiilen kullanıldığını bildiği veya gerekli özeni gösterse bunu öğrenebileceği durumlarda “iyi niyet” korumasından yararlanamayacağı yönündeki değerlendirmeyi kabul etti.

Tapu her durumda koruma sağlamıyor

Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi, tapu siciline iyi niyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişilerin edinimlerini koruyor.

Ancak Yargıtay'ın bu kararında da görüldüğü üzere bu koruma sınırsız değil.

Tapuyu devralan kişinin taşınmazdaki hukuki veya fiili durumu bildiği ya da gerekli araştırmayı yapması halinde öğrenebileceği ortaya konulursa, iyi niyet iddiası geçersiz hale gelebiliyor.

Ev alacaklar dikkat: 7 kritik nokta

Konut satın alırken mağduriyet yaşamamak için:

Tapu kaydını ve üzerindeki şerhleri mutlaka inceleyin.

Satın alacağınız daireyi yerinde görün.

Dairede başka birinin yaşayıp yaşamadığını araştırın.

Evde oturan kişinin hangi hukuki hakka dayanarak bulunduğunu öğrenin.

Yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeyi kontrol ettirin.

Ödeme ve satış bedellerini resmi belgelerle kayıt altına alın.

Tapu işlemi tamamlanmadan yapılan ödeme ve kaparo işlemlerinde hukuki güvenceyi mutlaka sağlayın.

Önemli not: Yargıtay'ın bu kararı, “adı yazılı sözleşmeyle alınan her evin tapusu otomatik olarak alıcıya geçer” anlamına gelmiyor. Karar; somut olayda teslimin gerçekleşmiş olması, tüketicinin taşınmazı fiilen kullanması ve tapuyu sonradan alan kişinin bu durumu bildiği veya gerekli özen gösterildiğinde öğrenebilecek durumda olması üzerinden değerlendirildi.