Konut sektörünü bekleyen tehlike ne?

Pandemi döneminden bu yana Türkiye ekonomisinde yaşanan yüksek enflasyonist sürecin belki de en çok etkilediği alanlardan birisi konut sektörü oldu. Hem hızla artan ev fiyatları hem de kiralarda yaşanan artışlar ülke genelinde ciddi tartışmaları da beraberinde getirdi. Daha çok yakın tarihe kadar yürürlükte olan %25’lik kira artış zam sınırı da dâhil olmak üzere alınan tedbirler ise konut piyasasının kronik sorunlarını çözmeye yetmiyor. Bugün kısaca bu konulara değineceğim.

Son açıklanan verilere göre Mayıs ayında; Konut Fiyat Endeksi aylık %1,3 ve yıllık %45 oranında artış göstermiş durumda. Ancak endeksi enflasyondan arındırdığımızda konut fiyatlarının reel olarak gerilediğini görüyoruz. Mayıs ayında reel olarak konut fiyatları %14,9 oranında gerilemiş.

TÜİK’in Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerinden derlediği Konut Satış İstatistikleri’ne göre ise Türkiye genelinde Haziran ayında 79 bin 313 konu satılmış. Bir önceki ay 110 bin civarında olan satış sayısı geçen yılın aynı ayında 83 bin 636. Bu veriden yola çıkaran bu yıl Ocak-Haziran döneminde 545 bin 74 adet konut satıldığını bu sayının da geçen yılın aynı dönemine göre %3,7 daha az olduğunu hesaplıyoruz.

Konut satışlarını satış şekline göre ele aldığımızda ise tablı biraz daha netleşiyor. Zira ipotekli konut satışının bu yılın Ocak-Haziran döneminde geçen yılın aynı dönemine göre %57,7 azaldığını görüyoruz. Dahası geçen yılın aynı ayına göre ipotekli satışlardaki düşüş ise %49,4. Elbette bunun ana nedeni politika faizi artışı sebebiyle artan konut kredisi maliyetleri. Ayrıca bankaların konut kredisi limitlerini de aşırı bir şekilde düşürdüğünü de unutmayalım.

Tabii ki konut sektörünün içinde bulunduğu durum bir anda meydana gelmedi. Bunda hızla artan konut talebine yetişemeyen ve pandemi döneminde ciddi şekilde sekteye uğrayan konut arzının ve buna ek olarak sürekli artan inşaat maliyetlerinin etkisi büyük. TÜİK verilerine göre; Mayıs ayındaki inşaat maliyet endeksindeki artış yıllık bazda %72,78 olurken; malzeme endeksindeki artış %58,75 ve işçilik endeksindeki artış da %108,93. Yani konut arz-talep dengesinden bağımsız bir şekilde yeni konutların maliyetinde ciddi artışlar var ve görünen o ki bir süre daha devam edecek.

Bu durum bize konut sektörü için ciddi bir sorunun olduğuna işaret ediyor. Yani her ne kadar konut fiyatları reel olarak geriliyor görünse de yeni konut üretmenin maliyeti her geçen ay artmaya devam ediyor. Bu bakımdan konut üreticilerinin yeni konut üretme iştahı önümüzdeki dönemde ciddi bir şekilde azalabilir. Hali hazırda da ilk el konut satışları neredeyse tarihi düşük seviyelerde olduğunu unutmayalım. Yani bir yandan konut fiyatlarının gerilemesine sevinirken diğer yandan bir süre sonra konut sektöründeki arzın ciddi bir şekilde düşme ihtimali olduğunu not edelim.

Bu sürecin konut üreticilerinin bir kısmını daha da zorlayacağı ve belki de bazı konut üreticilerinin hem bankalarla hem de piyasa ile ciddi sorunlar yaşamasına neden olacağını öngörmek mümkün. Kendisi ile beraber 250 alt sektörü destekleyen ve ciddi bir istihdam kaynağı olan sektörün durumunun kötüleşmesinin olası olumsuz etkilerini göz ardı etmemek gerekiyor.