T.C. KEMER İCRA DAİRESİ
2014/95 TLMT.
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri:
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Tapu Kaydı : Antalya İI, Kemer İlçe, Göynük Mah. Bağlıbucak Mevkii, 3 cilt no, 217 sayfa, 10.376 m2 yüzölçüm,tam hisseli ,214 Parsel sayılı tarla niteliğinde taşınmaz
Özellikleri : Dava konusu taşınmaz Antalya İli, Kemer ilçesi Göynük Köyü 214 parselde konumlu tarladır.
Taşınmaza Antalya Kemer yolundan Kemer den Göynük istikametine giderken Göynük kavşağından, Göynük merkeze değil deniz tarafı olan Atatürk caddesine dönülür. Daha sonra 2 sokaktan kuzeye dönülerek parsele ulaşılır.
Fen bilirkişisinin raporuna göre 214 noiu parselin Doğusu;210 parsel, Batısı;208 parsel, Kuzeyi imar planında park olarak ayrılan kısım ve Güneyi; 1728 parsel ile çevrilidir.Kuş uçuşu denize 512 metre.Antalya -Kemer D400 karayoluna 372 metre , Atatürk caddesine 102 metre mesafededir.
Taşınmazın Özellikleri
Taşınmaz Antalya ili, Kemer ilçesi Göynük Köyünde 214 nolu parsel olup 10.376 m2"dir.Tapu kayıtlarına göre malikinin Simşekol İnş.Taah. Turz. Deri Kym. far. Gıda Emi.ve Yat. Ltd. Şti. olup tarla niteliğinde görünmektedir.
Kemer ilçesi Belediye Başkanlığının 26.05.2014 tarihli yazısında "'214 parselin Tarım İl Müdürlüğünün 24.08.2008 tarih ve 5614 sayılı yazısında Tarım Dışı Amaçlı Kullanımı uygun görülmüş , planlama çalışmaları sürmektedir'" denilmektedir.
Keşif esnasında parselde yapılan incelemede, ortasından 2 metre yükseklikte 70 metre uzunluğunda taş duvardan istinat duvarı çekildiği, 18 m2 sulama havuzu olduğu, bina yıkıntıları olduğu ve az sayıda çeşitli yaş ve cinste ağaçların olduğu görülmüştür.
İlgili parselin doğusunda 5 yıldızlı otel ve tatil köyleri mevcuttur. Otel Le Chateau De Prestige, Kilikiya Palace, Queen Elizabeth I1otel, Garten Magic Life Kemer bunlardan bir kaç tanesidir.
Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler
Taşınmazın değerine etki eden olumlu faktörler:
• Denize yakın olması
• D400 karayoluna yakın olması
• İmar sınırında olması
• Belediye hizmetlerinden faydalanması
• Yakınında meşhur otel ve tatil köylerinin bulunması
Taşınmazın değerine etki eden olumsuz faktörler:
İmarsız olması
Fiyatlandırma
a) Parselin Arz değeri;
Davanın tarafları bir emsal satış bildirmemişlerdir.Tarafımızdan yapılan piyasa ve tapu araştırmasında da emsal olabilecek satışa rastlanmamıştır.
Bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi yetkilileri ve yerli halk ile yapılan görüşmeler neticesinde tapuda tarla vasfında olan konu parselin dava tarihindeki m2 birim fiyatı 350.00-TL/m2 olacağı sonucuna ulasılmıştır. Buna göre;
Tarihi Alanı (a) Birim Fiyat (b) Toplam Fiyat (axb=)
14.05.2014 Dava tarihi itibari ile 10.376,00 m2- 350,00 TL/m2- 3.631.600,00-TL olacaktır.
B) Parselin Üzerindeki inşaat Muhtasarlanın değeri (İnşaat Mühendisi yönüyle)
GÖYNÜK KÖYÜ 214 PARSEL
Keşif zaptında belirlendiği gibi tapuda 10.376,00m2 tarla olarak kayıtlı olan taşınmazın uydu fotoğrafından görüldüğü gibi meskûn saha içerisinde kaldı anlaşıldı bu taşınmazı keşif anında yapılan inceleme ve tespitte sırasında görülen ve tespit olunan daha önceki icra dosyasında bilirkişi
raporunda olmayan
1- Ortalama olarak 2 m yüksekliğinde 70mt boyunda 1.sınıf A gurubu yapı sınıfında taşınmaz olduğu taşınmazın keşif tarihi itibarıyla kıymetinin 2.00m*70.00m* 100TL/m2= 14.000.00TL kıymetinde olduğu
2- Bahçe sulamak için açık su deposu 9.00m*9.00m=81.00m2 alanlı h= 0.90m yüksekliğindeki 1. sınıf B gurubu taşınmazın 8 1m2*160,00TL/m2=l 2.960,00TL Kıymetinde olduğu
C) Parselin Zirai Yönüyle Değerlendirilmesi (ZİRAAT MÜHENDİSİ YÖNÜYLE)
Davaya konu 214 nolu parsel, tarla vasfında olup 10.376.00 m2 yüzölçümlüdür. Parsel zeminde iki parça halinde kullanılabilir durumdadır. Bu iki parça arasında 2 metre yükseklikte kot farkı olup,arasında 70 metre taş duvarla birbirinden ayrılmış görünümündedir. Yukarıda kalan kısımda 5 adet 8-10 yaşlı nar ağacı ve 81,00 m2 üstü açık sulama havuzu bulunmaktadır. Aşağıda kalan kısım boştur. Parselin her iki kısmı dikkate alınacak olursa dava konusu taşınmaz % 1-2 eğimde, taşlıhk oranı az seviyede, killi-tınlı bünyede, orta derinlikte profile sahip, geçirgenlik, tuzluluk, taban suyu
problemi olmayan kırmızı Akdeniz toprağı yapısındadır.
5 adet Nar x 150,00 TL/adet = 750.00 TL zirai muhtesat bedeli olup. gayrimenkul değerleme uzmanı (mülk bilirkişisi) kıymet taktiri arsa değeri toplandığında (14.000,00+12.960,00+3.631.600,00-TL+750.00 TL= 3.659.310,00TL kıymetindedir.
d) Kıymet taktirine konu kemer göynük 214 parsel üzerine 1 sulama havuzu ltaş istinat duvarı inşa edilmiş olduğu bu inşa-i ve zira-i muhdesatlar dahil bulunduğu yer mevki konum cephe mimari durumu yapı özelliği ulaşım durumu dikkate alınarak,
Serbest piyasa sürüm rayiç değerleri ile toplam kıymetinin ;
Arazi bedeli : 3.631 .600,00TL
Zira-i muhdesat değeri : 750,00TL
Duvarı ve havuz inşaat değeri : 26.960.00TL
TOPLAM KIYMET DEĞERİ : 3.659.310,00 TL kıymetinde olduğu
e) Daha Önceki Bilirkişi Kurulundan Ayrıldığımız Ve Birleştiğimiz Hususlar Bilirkişi kurulumuz keşif anında kıymet takdirine konu arz içerisinde bir bahçe sulama havuzu ve istinat duvarı niteliğinde taş duvar ve zira-i muhdesatlar olduğunu tespit etmiş - kıymet taktirine konu arzın çevresinin meskun saha içerisinde kaldığı kanaatine varmış/ilgili belediyeden bu taşınmazında tarım dışı imar uygulaması çalışmalarına başlandığını öğrenmiş/ İcra dosyası içerisindeki bilirkişi raporunda bu konular ve inşa-i ve zirari muhdesatlar değerlendirilmediği heyetimizce zira-i ve inşa-i muhtesatla kıymet değerlendirilmesinde dikkate alınmıştır.
Adresi : Taşınmaza Antalya Kemer yolundan Kemer den Göynük istikametine giderken Göynük kavşağından , Göynük merkeze değil deniz tarafı olan Atatürk caddesine dönülür. Daha sonra 2 sokaktan kuzeye dönülerek parsele ulaşılır.
Kıymeti : 3.659.310,00 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : Tapu kaydındaki gibidir.
1. Satış Günü : 02/10/2014 günü 14:00 - 14:10 arası
2. Satış Günü : 27/10/2014 günü 14:00 - 14:10 arası
Satış Yeri : Arslanbucak Mah. Cumhuriyet Bulvarı No72 Kemer Belediyesi Düğün Salonu Kemer ANTALYA
2 NO'LU TAŞINMAZIN
Tapu Kaydı : Antalya İl, Kemer İlçe, Arslanbucak mah. 11 cilt, 1022 sayfa, 273 Ada No, 4 Parsel 2.351,00 m2 yüzölçüm,arsa niteliğinde taşınmaz
Özellikleri : Kıymet takdiri yapılacak taşınmaz Antalya İli Kemer İlçesi Aslanbucak Mahallesi 273 ada 4 parselde konumlu kart irtifakı kurulmamış 2 adet dupleks villadan oluşan meskenlerdir.
Taşınmaza Kemerden Aslanbucak Mahhelesine geçilerek Cumhuriyet Caddesi üzerinden 280 sokaktan kuzeye dönülerek ulaşılır. 280 Sokak sonra Kırkageçit sokak ve sokağın sonlarına doğru ilgili villalara varılır. Vilalar Cumhuriyet Caddesine yaklaşık 400 metre mesafededir. Aynı cadde üzerinden devam edildiğinde Antalya Kemer D400 karayoluna 2321 metre sonra ulaşılır. 273 ada 4 parselin Doğusu ve Güneyi yol Batısı 5 parsel Kuzeyi 3 parsel ile çevrilidir. Parselin etrafı yüksek duvar ile çevrilidir. Villa ortadan iki kısma aynlmıştır.İmar planının içerisindedir. Yapılaşma syoğun değildir. Uydu görüntülrindende görüleceği üzere narenciye bahçeleri villalar ve orman manzaralıdır.
Taşınmazların Özellikleri
Ana taşınmaz niteliği tapuda arsa olmasına rağmen parselin üzerine 2 adet villa yapılmıştır. Parsel 2351 m2'dir. Emsal 0,10 olup toplam inşaat alanı 235,10 m2dir.2 kata imarlıdır. Villalar giriş+ 1.kat kattan oluşmaktadır. 2A ve 2B blok olarak iki kısma ayrılmış ve araya duvar örülmüştür. Ortalarında bir adet garaj yapılmıştır. Her bir villacında bahçesinde yüzme havuzları mevcuttur. Bahçe düzenlemeleri yapılıdır.
Villalar ayrık nizam yapılı olup birbirlerinin ikizidir. Betonarme karkas şeklinde yapılmıştır. Çatı kiremittir. Gün ısı sistemleri kuruludur. Pencereler PVC olup panjurludur. İç kapılar ahşap yerler mermerdir. Duvarlar saten alçı üzeri boya tavan asma tavan yapılı olup spot ve Led ışıklarla
süslenmiştir. Merkezi sistem klima ve kalorifer yapılmıştır.
Giriş katlar 3 oda 1 salon olup mutfak yapılıdır. 4 adet Mitsubishi paneli mevcuttur. 1 katta 4 yatak odası olup ebeveyn yatak odası ile 3 banyosu mevcuttur. Ebeveyn yatak odası banyosunda jakuzi vardır. Her odasında kalorifer ve kliması mevcuttur. 2 adet terası vardır. Fransız tipi balkonlar
yapılmıştır.
Malzeme ve işçilik iyi düzeydedir.
Belediyenin hizmetlerinden faydalanmaktadır.
Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler
Taşınmazın değerine etki eden olumlu faktörler:
Ulaşımın kolaydır
• Orman Manzaralıdır
• İyi malzeme ve işçilikle yapılmış olması
Belediye hizmetlerinden faydalanması
Taşınmazın değerine etki eden olumsuz faktörler:
Şehrin imar sınırının sonlarında olması
Fiyatlandırma
a) Parselin Arsa değeri;
Davanın tarafları bir emsal satış bildirmemişlerdir.Tarafımızdan yapılan piyasa ve tapu araştırmasında da emsal olabilecek satışa rastlanmamışlır.Bölgede yapılan araştırmalar tapu kayıtlarında arsa vasfında olan konu parselin dava tarihindeki m2 birim fiyatı 275.00-TL/m2 olacağı sonucuna ulaşılmıştır.Buna göre:
Tarihi Alanı (a) Birim Fiyat (b) Toplam Fiyat (axb=)
14.05.2014 Keşif tarihi itibari ile 2.351,00 m2 275,00 TL/m2 646.525,00 TL
b) Parselin Üzerindeki İnşaat Muhtasarlarının Değeri (İNŞAATMÜHENDİSİ YÖNÜYLE)
KEMER ARSLAN BUCAK 273ADA 4 PARSEL
Kıymet taktirine konu imar planına göre 2351 m2 konut alanlı 273ada 4parsel Taşınmaz: Kemer belediyesi şehircilik imar müdürlüğünce taşınmaz arsa üzerine A blok ve B blok olmak üzere konut niteliğinde inşaat yapıldığı bu blokların için ayrıca bir arsa payı olmadığı arsanın tamamı A-B blok dubleks meskenlere ait olduğu ve icraya konu olarak da bu şekilde değerlendirilmeye alındığı buna
göre:
A blok: 05.12.2008 tarih 08/87sayılı yapı ruhsatı ile 3/A yapı sınıfında ladet dubleks 300,00 m21ik yapının inşaatına başlandığı keşif tarihi itibarıyla yapı kullanma izni verilmediği anlaşıldığı Yukarıda keşif anında gayrimenkul değerleme uzmanınca(mülk bilirkişisi) vasıf ve nitelikleri belirlenen Bu taşınmazın inşaat yönü ile kıymet değeri Her yıl resmi gazetede yayınlanan 2014 yılı yapı yaklaşık birim fiyatına göre;
keşif tarihinde 300,00*550TL/m2= 165.000,00TL inşaat yapı değeri olduğu
Keşif mahallinde Davalının yapı içerisindeki Klimaların değerlendirmeye almamız talebi incelenmiş klimaların yapının maddemin cüzü olmadığı kanaatine varıldığından klimalar ayrıca değerlendirilmeye alınmamıştır. Bu konudaki takdir yüce mahkemenizindir.
B blok: 05.12.2008 tarih 08/87sayılı yapı ruhsatı ile 3/A yapı sınıfında 1 adet dubleks 300,00 m2' lik yapının inşaatına başlandığı keşif tarihi itibarıyla yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı anlaşıldığı
Yukarıda keşif anında gayrimenkul değerleme uzmanınca (mülk bilirkişisi) vasıf ve nitelikleri belirlenen Bu taşınmazın inşaat yönü ile kıymet değeri Her yıl resmi gazetede yayınlanan 2014 yılı yapı yaklaşık birim fiyatına göre;
keşif tarihinde 300,00*550TL/m2= 165.000.00TL inşaat yapı değeri olduğu Keşif mahallinde Davalının yapı içerisindeki Klimaların değerlendirmeye almamız talebi incelenmiş klimaların yapının maddemin cüzü olmadığı kanaatine varıldığından klimalar ayrıca değerlendirilmeye alınmamıştır. Bu konudaki takdir yüce mahkemenizindir.
Kıymet taktirine konu A-B blokların tapuya tescili yapılmadığından hususu dikkate alındığında;
Bu değere gayrimenkul değerleme uzmanınca (mülk bilirkişisi) hesaplanan taşınmaza isabet eden arz değeri yapı maliyet değeri ile toplama yapıldığında taşınmazın kıymetinin A+B blokların kıymet değeri:(2*165.000,00TL)= 330.000-TL kıymetinde olduğu (keşif tarihi itibarıyla)
ANCAK:
Taşınmazın bulunduğu yer ve mevkide emsal araştırılması ve soruşturulmuş yapılmış Kıymet taktirine konu taşınmaza somut emsal satış bulunamadığından
Heyetimiz bu araştırma soruşturmayı dikkate alarak Kıymet taktirine konu kemer 273ada 4 parsel arsa üzerinde bulunan yapı ruhsatına göre her biri 300m2 inşaat alanlı (A) ve(B) blok 1 nolu dubleks meskenlerin bulunduğu yer mevki konum yapıda kullanılan yapı malzemelerinin kalitesi
işçiliği(yap özelliği) yapının kullanıcısına hizmet durumu(bina içinde ve dışında yüzme havuzu olması)imar durumu ve benzeri hususlar dikkate alındığında Keşif tarihindeki serbest piyasa sürüm rayiç değerleri ile kıymetinin 420.000,00TL kıymetinde ,Bahçe duvarı ve kaplamaları 7.500.00TL
olacağı görüş kanaatine varılmıştır.
c) Parselin Üzerindeki Zirai Muhdesatların Değeri( ZİRAAT MÜHENDİSİ YÖNÜ İLE)
A Blok : 05.12.2008 tarih 08/87sayılı yapı ruhsatı ile 3/A yapı sınıfında 1 adet dubleks evin
olduğu kısım içinde etrafı taşlı betonla çevrili 11 adet portakal ağacı bulunmaktadır. Bunların tamamı 35-40 yaşında olup ekonomik ömrünü tamamlamıştır, ayrıca bakımlarının (gübreleme, çapalama, ilaçlama, budama v.b.) yapılmadığı ve bahçede peyzaj amaçlı bırakıldığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle A blok içinde bulunan ağaçlara herhangi bir bedel takdir edilmeyecektir.
B Blok : Dubleks evin olduğu B blok kısmındaki bahçede 15 adet portakal ağacı bulunmaktadır. Bu ağaçlarda A bloktaki ağaçlar gibi ekonomik ömürlerini tamamlamış olup bahçede peyzaj amaçlı bırakılmıştır. Peyzaj amaçlı diğer bitkiler;
Ağacın Cinsi Yaşı (Yıl) Adedi Bir Ağaç Değeri (TL) Toplam Ağaç Değeri (TL)
Begonvil 2-3 12 20,00 240,00
Gül 2-3 2 10,00 20,00
TOPLAM 260,00
İcra dosyasındaki bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde zirai muhtesat gösterilmemiş olup, keşif tarihi itibariyle 260,00 TL bedelinde zirai muhtesat tespit edilmiştir.
d) Kıymet taktirine konu kemer 273ada 4 parsel üzerine inşa edilmiş kıymettaktirine konu (A) ve (B) blok dubleks meskenlerin inşa-i vezira-i muhdesatlar dahil bulunduğu yer mevki konum cephe mimari durumu yapı özelliği ulaşım durumu dikkate alınarak ,
Serbest piyasa sürüm rayiç değerleri ile(A) ve (B) blok kıymetinin ;
2351 m2 Arsa değeri 646.525,00TL
(A) Ve( B) blok yapı değeri(2adet *210.000,OOTL) 420.000.00TL
Zira-i muhdesat değeri 260,00TL
Bahçe duvarı ve kaplamaları 10.000,00TL
TOPLAM KIYMET DEĞERİ 1.076.785,00 kıymetinde olduğu
Resmi yapı ruhsatı na ve emsal araştırmasına göre (A) ve (B) blok
2351m2 Arsa bedeli 646.525,00TL
Inşa-i yapı bedeli (2adet* 165.000,00TL) 330.000.00TL
Zira-i muhdesat bedeli 260,00TL
TOPLAM KIYMET DEĞERİ 976.785,00 kıymetinde olduğu
(keşif tarihi itibarıyla)
e) Daha Önceki Bilirkişi Kurulundan Ayrıldığımız Ve Birleştiğimiz Hususlar Bilirkişi kurulumuz 273ada 4 parseldeki (A) ve (B) blok taşınmazı icra bilirkişi raporundan farklı olarak somut emsal araştırması yapmış yine ayrıca ilgili belediye arşivinden yapı kullanma izni yapı ruhsatını incelemesi yaparak burada ki resmi beyan edilen inşaat alanını hesaplamada almıştır.
(icra bilirkişi raporunda resmi alan ölçüsü dikkate alınmamış yine arsa içerisindeki zira-i mi dikkate alınmamıştır) heyetimizce arsa üzerindeki zira-i muhdesatlar hesaplamalarına dahil ayrıca taşınmazın her ne kadar belediyece 3/A sınıfı yapı olduğu belirtilse de incelemede yapı özelliği olarak(malzeme ve işçilik) daha iyi yapı sınıfında olduğu hususunu da göz önüne alınarak değerlendirme yapmıştır.
Adresi: Taşınmaza Kemerden Aslanbucak Mahhelesine geçilerek Cumhuriyet Caddesi üzerinden 280 sokaktan kuzeye dönülerek ulaşılır. 280 Sokak sonra Kırkageçit sokak ve sokağın sonlarına doğru ilgili villalara varılır. Vilalar Cumhuriyet Caddesine yaklaşık 400 metre mesafededir.Aynı cadde üzerinden devam edildiğinde Antalya Kemer D400 karayoluna 2321 metre sonra ulaşılır.
Kıymeti: 1.076.785,00 TL
KDV Oranı: %18
Kaydındaki Şerhler: Tapu kaydındaki gibidir.
1. Satış Günü: 02/10/2014 günü 14:25 - 14:35 arası
2. Satış Günü: 27/10/2014 günü 14:25 - 14:35 arası
Satış Yeri: Arslanbucak Mah. Cumhuriyet Bulvarı No: 72 Kemer Belediyesi Düğün Salonu Kemer ANTALYA
3 NO'LU TAŞINMAZIN
Tapu Kaydı : Antalya II, Kemer İlçe, Kemer Mah. 51 cilt, 4965 sayfa, 289 Ada No, 4 Parsel 1.145,00 m2 yüzölçüm, arsa niteliğinde, arsa pay 2, payda 4, B Blok 1. Kat 1. Nolu bağımsız bölümde kayıtlı dubleks mesken
Özellikleri : Dava konusu taşınmaz ,Antalya İli, Kemer ilçesi Kemer mahallesi. 289/04 parselde konumlu kat irtifakı kurulmuş dupleks meskendir.
Taşınmaza Kemer merkez Atatürk Bulvarından , Dörtyol Bulvarına (Cumhuriyet Caddesi) dönülüp 443 sokağa kadar aynı istikamette gidilir. Sokaktan kuzey istikametine dönülür ve 424 sokak ile kesiştiği noktadaki köse parselde bulunan konu villa ya varılır.Ayrıca Antalya -Kemer karayolundan Dörtyol Bulvarına (Cumhuriyet Caddesi) kemer şehir merkezine dönülüp yine 424 sokaktan kuzey istikametine doğru gidilerek ilgili taşınmaz kolayca bulunur.
Konu taşınmaz Doğusu ,Kuzeyi ve Güneyi yol olup Batısı 3 parsel ile çevrilidir. Parsel A ve B Blok olarak 2 ye ayrılmış olup aralarına duvar çekilmiştir.lmar planı içerisindedir. Cumhuriyet caddesine yoldan 145 metre mesafededircephelidir. Kuş uçuşu Antalya Kemer karayoluna yaklaşık 204metre Denize kuş uçuşu 1550 metre mesafededir. Etrafı uydu görüntülerindende görüleceği üzere narenciye bahçeleri villalar ve küçük otellerle çevrilidir.
Taşınmazın Özellikleri
Dosyada bulunan imar çapma göre Parsel arsa niteliğinde olup 0.30 emsal,2 katlı toplam inşaat alanı 343,50 m2dir. Toplam alanı 1145 m2dir.Parsel A ve B blok olarak iki kısma ayrılmış ve araya duvar örülmüştür. B Blokun Mahallinde yapılan keşifte 2/4 arsa paylı Bodrum+giriş+1.kat ve teras kattan oluşan dupleks mesken olup bahçe girişinde demir ferforje kapıdan girilmekte ve üzeri kiremitle kaplı demir ve ahşaptan yapılı bir sundurma mevcuttur. Binanın dış yüzeyi taş kaplama ile kaplanmıştır. Bahçesine yüzme havuzu yapılıdır. Çatı kiremit ile kaplıdır. Bahçede çeşitli yaş ve cinste ağaçlar bulunmaktadır.
Villaya birkaç basamak çıkılarak girilebilmektedir. Dış kapı çeliktir Bodrum katta ısıtmalı yüzme havuzu yapılmış aynı yerde mini bar şeklinde düzenlenmiş bir alan mevcut olup ayrıca sauna alanı
olarak bırakılmış ancak yapılmamış bir oda mevcuttur. Ayrıca motor odasında 2 adet havuz motoru görülmüştür. Bodrum katta 1 adet Beko marka klima takılıdır. Bina içinden demir ferfojeden
yapılı korkuluklar ve mermer merdivenler aracılığı ile katlara çıkılmaktadır. Giriş salon, mutfak, yatak odası olup ayrıca banyo mevcuttur. Mutfak Amerikan tarzı yapılmış, olup açık mutfaktır. Siyah mutfak tezgahı olup dolaplar yapılıdır. 3 adet Beko marka klimaları mevcuttur.
(1.katta 3 yatak odası olup 1 banyo vardır. Ayrıca ebeveyn yatak odasında yine bir banyosu bulunmaktadır.
Teras kat projeden arklı olarak mahallinde 1 oda ve teras yapılmıştır. 1 adet beko marka klima takılmıştır. Bodrum kat yapılan havuz haricinde birde bahçeye yüzme havuzu yapılmıştır. Zeminler mermer, duvarlar saten alçı sıvalı, tavanlar gizli ışıklandırma yapılmıştır. İç kapılar ahşaptır. Pencereler PVC olup hepsinde kumanda ile açılıp kapanabilen panjur sistemleri yapılmıştır.
Bina yenidir.
Belediyenin hizmetlerinden faydalanmaktadır. Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler
Taşınmazın değerine etki eden olumlu faktörler:
• Ulaşımın kolaydır
Cumhuriyet Caddesine yakındır.
Alış Veriş Merkezlerine yakın olması
• İyi malzeme ve işçilikle yapılmış olması
Belediye hizmetlerinden faydalanması
Taşınmazın değerine etki eden olumsuz faktörler:
Taşınmazın fiyatına etki eden olumsuz bir etken yoktur
Fiyatlandırma
a) Parselin Arsa değeri;
Taşınmazın arsa değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır.
Davanın tarafları bir emsal satış bildirmemişlerdir.Tarafımızdan yapılan piyasa ve tapu araştırmasında Antalya İli, Kemer İlçesi Kemer Mahallesi 322 ada 08 nolu arsa olarak kayıtlı parsel heyetimizce somut emsal seçilmiştir.
Rapor ekinde bulunan 1001 m2 yüzölçümlü arsa 10.04.2007 tarihinde tamamını 725.000- TL bedelle satmıştır. Satış tarihinde çıplak arsa birim m 2 si 724,28-TL'ye gelmektedir. Emsal taşınmaz davalı taşınmazın güney kısmına düşmekte olup Akdeniz Caddesi cephelidir. İmar durumu E=0,30 olup maksimum 6,50 yüksekliktedir. Dava konusu taşınmazın dosyadaki imar çapına göre E=0,30
olup maksimum 6,50 yüksekliktedir. Dava konusu taşınmaz ile aynı bölgede ve aynı imar koşullarına sahiptir. Benzer özellikler taşımaktadır.
Emsal cadde cepheli olup aynı zamanda ticari özellik taşımaktadır. Dava konusu taşınmaz sokak arasındadır. Bu yüzden davalı taşınmazın somut emsalden %20 oranında daha düşük değerde olacağı kanaatine varılmıştır. Bu durumda birim m2 fiyatı; 724,28 X 0.90 =579,42 TL/m2olacaktır. Türkiye istatistik kurumunun UFE endeks oranları alınarak emsal satış tarihi olan 10.04.2007
tarihinden Keşif tarihi 14 Mayıs 2014* tarihine taşıdığımızda birim fiyat; 579,42*(234,14/138,80) = 977,42-TL/M2.dir.
* Rapor tarihi itibari ile yayınlanan nisan endeksi hesaplamalarda esas alınmıştır.
TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU (ÜRETİCİ FİYATLARI ENDEKSİ VERİ TABANI) Yurtiçi
Üretici Fiyat Endeksi ve Değişim
Endeks
Yıl Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
2006 123,51 123,83 124,14 126,54 130,05 135,28 136,45 135,43 135,11 135,73 135,33 135,16
2007 135,09 136,37 138,70 138,80 139,34 139,19 139,28 140,47 141,90 141,71 142,98 143,19
2008 143,80 147,48 152,16 159,00 162,37 162,90 164,93 161,07 159,63 160,54 160,49 154,80
2009 155,16 156,97 157,43 158,45 158,37 159,86 158,74 159,40 160,38 160,84 162,92 163,98
2010 164,94 167,68 170,94 174,96 172,95 172,08 171,81 173,79 174,67 176,78 176,23 178,54
2011 182,75 185,90 188,17 189,32 189,61 189,62 189,57 192,91 195,89 199,03 200,32 202,33
2012 203,10 202,91 203,64 203,81 204,89 201,83 201,20 201.71 203,79 204,15 207,54 207,29
2013 206,91 206,65 208,33 207,27 209,34 212,39 214,50 214,59 216,48 217,97 219,31 221,74
2014 229,10 232,27 233,98 234,18
Tarih Alanı (a) Birim Fiyat (b)*** Toplam Fiyat (axb=)
14 Mayıs 2014 1.145,00 M2* 977,42-TL/M2 1.119.145,90-TL
14 Mayıs 2014 1.145,00 *2/4=572,50 M2** 977,42- TL/M2 559.572,95-TL
* Taşınmazın toplam arsa alanı
** B Blok Meskenin 2/4 arsa payı
***Ufe endeksi ile ilgili tarihlere taşınan 1 m2 fiyatları
b) İnşaat ve Arsa Payı Yönü ile İnceleme ve Bulgular (İNŞAAT MÜHENDİSİ YÖNÜ İLE)
-Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümün arsa payı belirlenmiş Yapıların kıymet değerleri arsa payıyla birlikte değerlendirilmenin uygun olacağı
- Keşif anında davalının mesken içindeki klimaların ayrıca değerlendirilme talebi incelenmiş inşaat yönü ile klimalar yapının maddemin cüzü olmadığından ayrıca değerlendirilmesi uygun olmayacağı bu konudaki taktir ve değerlendirme yüce mahkemenizindir.
-2/4arsa paylı B blok: 31.08.2009 tarih 09/53sayılı yapı ruhsatı ile 3/A yapı sınıfında 1adet toplam 292.00m21ik yapının inşaatına başlandığı ve 29.12.2010 tarih 2010/52 sayılı 1 adet toplam 292,00m21ik yapı kullanma izni verildiği
-Bu taşınmazın inşaat yönü ile kıymet değeri Her yıl resmi gazetede yayınlanan 2014 yılı yapı yaklaşık birim fiyatına göre; resmi yapı değeri olarak
Keşif tarihinde 292,00*550TL/m2= 160.600,00TL inşaat yapı değeri olduğu
ANCAK: Taşınmazın bulunduğu yer ve mevkide emsal araştırılması ve soruşturulmuş yapılmış Kıymet taktirine konu taşınmaza somut emsal satış bulunamadığından
Heyetimiz bu araştırma soruşturmayı dikkate alarak Kıymet taktirine konu kemer 289ada 4 parsel arsa üzerinde bulunan 2/4 arsa paylı yapı ruhsatına göre 292m2 inşaat alanlı (B) blok 1 nolu dubleks meskenin bulunduğu yer mevki konum yapıda kullanılan yapı malzemelerinin kalitesi işçiliği(yap özelliği) yapının kullanıcısına hizmet durumu(bina içinde ve dışında yüzme havuzu olması)imar durumu ve benzeri hususlar dikkate alındığında Keşif tarihindeki serbest piyasa sürüm rayiç değerleri ile kıymetinin 756.472,95-TL kıymetinde olacağı Bahçe duvarı ve kaplamaları
7.500,00TL olacağı görüş kanaatine varılmıştır.
c) Parselin Üzerindeki Zirai Muhdesatlarının Değeri ( ZİRAAT MÜHENDİSİ YÖNÜ İLE)
Arsa niteliğinde olan parsel içinde peyzaj amaçlı çeşitli bitkiler dikilidir. Bitkilerin yaşları, gelişmişlik durumları, çeşitleri ve rayiç fiyatları tablo halinde verilmiştir.
Ağacın Cinsi Yaşı ( Yıl) Adedi Bir Ağaç Değeri (TL) Toplam Ağaç Değeri (TL)
Limon servi 3 -4 5 100,00 500,00
Sedir 3 -4 2 125,00 250,00
Muz 2-3 ay 2 15,00 30,00
Bcgonvil 2-3 31 20,00 620,00
Gül 2-3 2 10,00 20,00
TOPLAM 1.420,00
İcra dosyasındaki bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde zirai muhtesat gösterilmemiş olup, keşif tarihi itibariyle 1.420.00 TL bedelinde zirai muhtesat tespit edilmiştir.
d) Kıymet taktirine konu kemer 289ada 4 parsel üzerine inşa edilmiş kıyme taktirine konu (B) blok 2/4arsa paylı dubleks meskenin inşa-i ve zira-i muhdesatlar dahil bulunduğu yer mevkii konum cephe mimari durumu yapı özelliği ulaşım durumu dikkate alınarak ,
Serbest piyasa sürüm rayiç değerleri ile kıymetinin;
2/4 Arsapayı dahil yapı bedeli: 756.472,95TL
Zira-i muhdesat değeri: 1.420,00TL
Bahçe duvarı ve kaplamaları: 7.500,00TL
TOPLAM KIYMET DEĞERİ: 765.392,95TL kıymetinde olduğu
Resmi yapı ruhsatı na ve emsal araştırmasına göre (B) blok;
Arsa bedeli : 559.572.95TL
İnşa-i yapı bedeli :160.600.00TL
Zira-i muhdesat bedeli: 1.420,00TL
e) Daha Önceki Bilirkişi Kurulundan Ayrıldığımız Ve Birleştiğimiz Hususlar Bilirkişi kurulumuz 289ada 4 parseldeki (B) blok taşınmazı icra bilirkişi raporundan farklı olarak somut emsal araştırması yapmış ilgili belediye arşivinden yapı kullanma izni ve yapı ruhsatını incelemesi yaparak burada ki resmi beyan edilen inşaat alanını hesaplamada dikkate almıştır, (icra bilirkişi raporunda resmi alan ölçüsü dikkate alınmamış yine arsa içerisindeki zira-i muhdesat dikkate alınmamış heyetimizce arsa üzerindeki zira-i muhdesatlar hesaplamalarına dahil etmiş olduğundan ve ayrıca taşınmazın her ne kadar belediyece 3/a sınıfı yapı olduğu belirtilse de yerinde yapılan incelemede yapı özelliği olarakfmalzeme ve işçilik) daha iyi yapı sınıfında olduğu hususunu da göz önüne alınarak değerlendirme yapmıştır.
Adresi : Taşınmaza Kemer merkez Atatürk Bulvarından , Dörtyol Bulvarına (Cumhuriyet Caddesi) dönülüp 443 sokağa kadar aynı istikamette gidilir. Sokaktan kuzey istikametine dönülür ve 424 sokak ile kesiştiği noktadaki köse parselde bulunan konu villa ya varılır. Ayrıca Antalya -Kemer karayolundan Dörtyol Bulvarına (Cumhuriyet Caddesi) kemer şehir merkezine dönülüp yine 424 sokaktan kuzey istikametine doğru gidilerek ilgili taşınmaz kolayca bulunur.
Kıymeti : 765.392,95 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : Tapu kaydındaki gibidir Ayrıca taşınmazın eklenti bilgisinde 2716758 sistem nolu, kömürlük tipli, ek-1 odunluk 14/10/2010 tarih ve 3171 yevmiye numarası yazılıdır.
1. Satış Günü : 02/10/2014 günü 14:50 - 15:00 arası
2. Satış Günü : 27/10/2014 günü 14:50 - 15:00 arası
Satış Yeri : Arslanbucak Mah. Cumhuriyet Bulvarı No72 Kemer Belediyesi Düğün Salonu Kemer ANTALYA
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini, rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, Alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV, 1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellaliye resmi, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir.
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır, ihale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.
6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2014/95 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla Müdürlüğümüze
başvurmaları ilan olunur.
B:51499 www.bik.gov.tr
Resmi İlanlar www.ilan.gov.tr''de
