Kiralık evde açık arttırma dönemi

Bu mesajlar üzerine sorunun nasıl çözülebileceğini sektör temsilcileri ile görüştüm. Görüştüğümüz isimlerden birisi de SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik’ti. Çelik, kiralamada enflasyon artışı kadar veya bir miktar üzerinde artış öngören eski sisteme dönülmesi gerektiği, aksi halde kiralanacak konut sıkıntısının daha da derinleşeceğini ve kiraların füze gibi fırlayacağı uyarısı yaptı. Çelik, Türkiye’de yeni ve kiralık konutlarla ilgili çarpıcı tespitlerde bulundu. Ev sahiplerini de kiracıları da ilgilendiren bu konunun çözümü için Çelik’in değerlendirmeleri şöyle:

KİRALIK KONUT KRİZİ PATLAYABİLİR
“Kiralık ev kalmadı. Konut ve ticari gayrimenkul yatırımcıları artık konuta, ticari gayrimenkule para yatırmıyor. Kimse yeni konut almadığı gibi evlerini satıp bankaya, dövize, altına yatırıyor. 2021 yılı ocak ayında bizim projelerimizden Ataşehir’de 2+1 evin kirası 3500 liraydı; bu yıl 9000 liraya yükseldi. Böyle giderse seneye 19 bin TL olur. Diğer projelerimizde ve şehirlerde de aşağı yukarı durum aynı. Birtakım düzenlemeler yapılmaz ise seneye bu parayı vermeyi gözden çıkarsa bile kimse kiralayacağı istediği gibi ev bulamaz. Kiralık konut krizi patlayabilir.

KİMSE ALMIYOR, SATIYOR
Yatırımcılar da artık enflasyonun epeyce altında kalan kira getirisi nedeniyle ikinci bir konuta, ticari gayrimenkule yatırım yapmıyor. Kira getirisi elde etmek için ellerinde konut olanlar da ikinci bir evi bulunanlar da kira gelirinin erimesi nedeniyle son 3-4 yıldır evlerini sattı. Konut yatırımından çıkanlar, döviz, altın, mevduata, hatta yastık altı altın-dövize kaydı. Ülkemiz aslında zengin bir ülke. 250 milyar dolarlık döviz mevduatı, 300 milyar dolarlık 5 bin ton altın ve kasalarda ve yastık altında tutulan 100-150 milyarlık döviz var. Devlet, yastık altındaki bu yatırımı ekonomiye kazandırmak istiyor.

ESKİ SİSTEME DÖNÜLMELİ
Eskiden ev kiraları TÜFE+ÜFE bölü iki hatta artı 2-3 gibiydi. Kira getirisinin yıllık artışları en az enflasyonun artışı kadardı. Örgütlü kiracıların zorlaması sonucu yapılan düzenleme ile konut ve ticari işyerlerinin kira artışları Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması baz alınarak belirleniyor. Şubat ayı için gayrimenkul fiyat artış oranı yüzde 22. Fakat kiracılar örgütlenerek oluşturdukları kamuoyu baskısı sonucu uygulanmakta olan düzeni bozdular aslında kendilerine zarar verdiler. Tüfe yüzde 48, ÜFE yüzde 93 artmış.

KİRA İÇİN EV ALINMIYOR
Kiracı parası olmadığı için veya varsa birikimlerini başka alanda değerlendirdikleri için gayrimenkule yatırım yapmış kişi buradan gelir elde eden yatırım yapmış kişilerin alanını kullanmaktalar. Artık kimse kiraya vermek için ev almıyor. Bir milyon liranın mevduat faizi ayda 15 bin lira. Yatırımcılar, ‘ÜFE’ye göre yüzde 71, TÜFE’ye göre yüzde 26 değer kaybı ile niye gayrimenkule yatırım yapayım?’ diyor. Bizim her projemizden kiraya vermek için yatırım amacı ile birden fazla konut alan müşterilerimiz bile artık konut almıyor.”

YENİ KONUTTA DA SATIŞ DÜŞTÜ
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri ortada. Türkiye’de yılda 800 bin yeni konuta ihtiyaç var. Türkiye’de birinci el konut satışları da artmadı azaldı. Rakamlar birinci ve ikinci el konutların toplamı olarak veriliyor. 2017’de 660 bin yeni konut satılırken, bu rakam 2019’da 510 bin, 2021’de ise 460 binde kaldı. İkinci elde ise 2017’de 750 bin, 2019’da 865 bin, 2021’de 1 milyon 31 bin adet satış gerçekleşti.

Bu artan ikinci el satış adetleri kira geliri elde etmek için konut alanların konutlarını sattıklarının önemli göstergesidir. Kendi oturmak için kiracılı konutu alan çok kısa sürede kiracıyı çıkartabilmektedir. Çıkan kiracı da yüksek bedellere başka yere kiraya geçmek zorundadır.Kiralık evlerde artık açıkartırma devri başladı. Suadiye, Erenköy gibi ev sıkıntısı çekilen semtlerde bir kiralık konut çıkınca, emlakçılar 8-10 kişi kaç kişi var ise tüm taliplerini çağırıp açıkartırma ile en yüksek fiyatı verene kiralamaya başladıklarını duyuyoruz. 7 bin lira ile başlayıp en yüksek kirayı verende konut kalıyor. Eğer bu böyle devam ederse seneye kimse kiralayacak ev bulamaz. Kiralık konut krizi çıkar. Bu arz talep meselesi. Kiralık konut arzı olmaz ise kiralar füze gibi çıkar.

VATANDAŞ TEŞVİK EDİLMELİ
Türkiye’de ev sahibi olma oranı da yüzde 61’den, yüzde 57’ye düştü. Bu oran Avrupa’da yüzde 65’lerde. Bu rakamların normal düzeylere gelmesi için yeni konut satışları teşvik edilmeli. İlk defa 150 metrekareye kadar konut alacak vatandaşlara uygun koşullar sağlanabilir. Alacakları evin KDV’si yüzde 18’den, yüzde 1’e çekilir. Yastık altındaki dövizi, altını, mevduatını getirerek, yüzde 35-40’ını ödemesi halinde kalanı da uygun şekilde kredilendirilmesi sağlanabilir. Yüzde 2 tapu harcı da indirilip, satıcı müteahhitten alınıp vatandaştan alınmaz. Böylece kiracı olan vatandaş konut edinir ve sorun çözüm yoluna girer.

Yüksek aidatlar, verilen güvenlik, temizlik, kapalı havuz, spor salonu, sosyal alanlar gibi hizmetlerden kaynaklanıyor. 7/24 güvenliği olan bu hizmetlerin tümünü sunan sitelerde aidatlar yükseldi. Asgari ücrete yüzde 50, elektriğe, doğalgaza ve tüm fiyatlara önemli oranlarda zam geldi. Sonuçta site sakinleri aldıkları hizmetin bedelini ödüyorlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre verilen hizmetler ve ortak harcamalar arsa payına bölünüp aidat olarak toplanıyor. Düşük aidat isteyen site sakinleri genel kurullarında bu hizmetlerden bir kısmını almak istemedikleri şeklinde karar alarak, daha az aidat ödeme yoluna gidebilirler. Yoksa hem hizmetlerin tümünü almayı isteyip eski ödediği aidatı beklemek yanlış olur. Yönetici bu hizmetlerin parasını cebinden mi ödeyecek? Aidatı indirmenin yolu alınan hizmetlerin bir kısmından vazgeçmektir.

E-POSTA gönderen CHP Eski Milletvekili avukat Ali Rıza Öztürk ise kanunun kiracıları koruduğunu, ev sahiplerinin ise mağdur olduğunu vurguluyor. Öztürk’ün, değerlendirmesi de şöyle: “Yazınızda, örnek verdiğiniz gibi 7 bin 500 TL olan kira bedelinin 12 bin TL’ye yükseltilmesinin istenmesi, her ne kadar kanuna uygun değilse de enflasyonun yüzde 100’ü geçtiği bu süreçte hak ve adalet kurallarına uygundur. Her şeyin fiyatının yüzde 100’ü aşan oranda arttığı, TUİK enflasyon oranının bile yüzde 40’larda olduğu bir süreçte kiraların yüzde 22 oranında artırılması hakka, hukuka, adalete, vicdana aykırıdır. Biraz da ev sahiplerini düşünmek lazım. Ev sahipleri de emekli ikramiyesi ve bin bir zorlukla yaptığı birikimiyle bir daireyi başkaları ucuz fiyatla keyif çatsın diye almıyor. Adaletli olmak gerekiyor.”