2020 yılı inşaat ve dolayısıyla gayrimenkul yatırım ortaklıkları şirketleri için 2019’dan daha iyi bir yıl olacak gibi görünüyor. Özellikle 2019 yılının ikinci yarısı itibariyle TCMB’nin başlattığı faiz indirim süreci olumlu havayı pekiştirdi. 2020’nin ilk faiz indirimiyle toplamda bin 275 baz puan gerileyen politika faizi kredi faizlerine de aşağı yönde yansıdı. Bu da inşaat-konut sektöründe uzun sürenin ardından kıpırdanma oluşturdu. İlerleyen periyotta konut kredi faizlerinin yüzde 1’in altına düşmesi ise gayrimenkul sektöründeki aktiviteyi hızlandırdı. Düşen faizlerle birlikte enflasyon, tüketici ve işletme beklentilerinde gözlenen olumlu seyir 2018 yılında yaşanan kur krizi ve artan kredi maliyetleri sonucu ertelenmiş olan talebi de harekete geçirdi. Bu olumlu ortamda Eylül ve Ekim aylarında ipotekli konut satışlarında tarihi rekor sonuçlara ulaşıldı. Yaşanan bu gelişmelerle birlikte geçen yıl Kasım ve Aralık aylarında GYO hisselerinde de yukarı yönde eğilimler dikkat çekti.
Gayrimenkul cephesinde bu gelişmeler yaşanırken Borsa İstanbul’da da tüm endekslerin önünü yukarı çevirdiğini görüyoruz. Uzman beklentileri de BİST100 endeksinin yıl içinde 150 bini çok rahat aşacağı yönünde. Borsa İstanbul Genel Müdürü ve Yönetim Kurulu Başkan Vekili Mehmet Hakan Atilla da yatırımcıların uzun vadeli bir bakış açısıyla pay piyasasına yaklaşması gerektiğini vurguluyor. Atilla, “Borsada kısa vadeli al-satlar yerine, detaylı analiz yapan yatırımcılar uzun vadede altından da dövizden de daha çok getiri elde edebiliyorlar. Son 18 yılda temettü verimi yüksek şirketlere yatırım iyi kazandırdı” dedi.
Uzmanlar ise birçok yatırımcının GYO hisselerini ev almada basamak olarak kullandığını dile getiriyor. Elinde ev alacak parası olmasına rağmen vergi ve kiracıyla uğraşmak istemeyenlerin de prim potansiyeli olan dönemlerde GYO hisselerini tercih ettiği gözleniyor. Borsa uzmanlarına göre, analiz yapmak kaydıyla GYO hisseleri iyi bir yatırım alternatifi olabiliyor. Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi olarak tanımlanıyor. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve bu tür projelere yatırım yaparak, kar elde ediyor. Bu şirketler ayrıca portföylerindeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım-satım kazancı da elde ediyor.
2020’de gayrimenkul sektörünün yeniden canlanması ve BİST100 endeksinin de tüm sektörlerde cazip fiyat avantajı sunarak yatırımcıya getiri fırsatı vereceği öngörüsünden yola çıktığımızda biz de sizin için GYO hisselerini mercek altına aldık. GYO hisselerine yatırım yapmadan önce dikkat edilmesi gerekenleri de uzmanına sorduk. Uzmanlar öncelikle şirketin portföyüne, projelerine ve hissenin iskonto oranlarına dikkat edilmesi gerektiğini dile getiriyor. Değerleme açısından şirketin net aktif değerine göre iskontosu ve sektör iskontosuna bakılabilir. Ayrıca şirketin nakit akışının düzgünlüğü, proje geliştirme için yeterli bilgi birikimi ve arsa stoku olması da önemli.
Periyodik olarak temettü ödemesi yapıp yapmadığı da incelenmeli. Uzmanlar, benzer şirketlere göre de karşılaştırma yapılmasının doğru bir adım olacağını söylüyor. Bir diğer tavsiye ise ortaklığın toplam portföy değerine hazır değerler, alacaklar, diğer aktiflerin eklenmesi ve portföy değerinden borçların düşülmesiyle ulaşılan net aktif değerin göz önünde bulundurulması olarak sıralanıyor. Bu oran GYO’nın net aktif değerinin pay sayısına bölünmesiyle bulunuyor.
GYO hisselerine yatırımda bir diğer önemli unsur da işlem hacmi. Analistler bir hissenin işlem hacminin ağırlıklı ortalamalarda düşük olmasının pek istenen bir şey olmadığını aktarıyor. Ancak buna karşın hisseye para girişi varsa bu durumun iyi olduğu dile getiriliyor. Bir hisseye yatırım yapmadan önce o hisseyi en az 1 aylık periyotta mercek altına almak da bir başka ipucu olarak öne çıkıyor.
- Ahlatçı Yatırım Menkul Değerler Genel Müdür Yardımcısı Tonguç Erbaş düşük faiz oranlarının gayrimenkul sektörü için önemli bir katalizör olacağını söyledi. Erbaş, “2020 yılında TCMB’nin faiz indirimleri sonrası düşük seyretmeye devam edecek faiz oranları gayrimenkul sektörü için önemli bir katalizör olacak. Bu bağlamda yeni projelerin doğru alanda ve doğru şekilde geliştirilmesiyle birlikte satışların da 2019’a göre hem birinci el hem de ikinci el piyasasında artması bekleniyor. Bu nedenle 2020 yılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları açısından da 2019’a göre daha başarılı geçebilir. Sonuç itibariyle 2019’da yıl ortasından sonra yükselişe geçen GYO hisselerinde bu yükseliş ivmesinin 2020 yılında da devam edebileceğini düşünüyoruz.”
