İstanbul'un yeni kuleleri ofislerin değerini arttırdı

Eczacıbaşı Grubu'nun Kalyon, Taş Yapı'nın Mashattan, Dubai İnternational Properties'in Dubai Tower gibi projeleri, özellikle Levent-Zincirlikuyu-Maslak bölgesindeki ofislerin değerini arttırdı. A sınıfı ofislerin yoğun olduğu Levent ve Maslak'ta ofis fiyatlarının metrekaresi 2005 yılında 12,82 dolardan 14,69 dolara yükseldi. Bu bölgedeki ofislerin doluluk oranı da yüzde 90'dan yüzde 92,61'e çıktı.

Pega Gayrimenkul Hizmetleri'nin hazırladığı araştırma, Türk ekonomisinin kalbinin attığı İstanbul'daki ofis kira ve boşluk oranlarını ortaya koydu. Araştırmada, konut kredisindeki faiz oranlarının yüzde birler seviyesine inmesi ile artan konut projeleri ve iş kulelerinin, konut fiyatlarının yanı sıra şehirdeki ofis fiyatlarında da değişikliğe yol açtığı belirtildi. İstanbul'daki ofis kira boşluk oranları son dönemlerde özellikle Asya yakasında ve Havaalanı bölgesinde, çok sayıda ama düşük standarttaki binalar nedeniyle daha yüksek durumda.

İstanbul'un Merkezi İş Alanı'nda (MİA) 73, MİA dışında ise 137 A ve B sınıfı olarak tanımlanan bina üzerinden yapılan değerlendirmeye göre, Kasım 2005 itibariyle, MİA içindeki A ve B sınıfı ofislerin boşluk oranı yüzde 11,58 ve ortalama kira bedeli 13,42 dolar olarak belirlendi. MİA dışındaki ofislerin ise boşluk oranı yüzde 28,06 ve ortalama kira bedeli de 9,22 dolar oldu.

MİA içinde yer alan A sınıfı ofis alanlarının ortalama kira bedeli 14,73 dolar. MİA dışındaki A sınıfı ofis alanlarının ortalama kira bedeli ise 10,38 dolar. MİA'daki B sınıfı ofis alanlarının ortalama kira bedeli 11,79 dolar iken, MİA dışındaki B sınıfı ofis alanlarının ortalama kira bedeli ise 8,17 dolar civarında bulunuyor.

Araştırmada yer alan ofis kiralarına, kiracının vermekle yükümlü olduğu aylık aidatlar (genellikle ayda 1-8 dolar/m2 civarında) ve vergiler (mal sahibi kurumsal bir kişilik ise KDV yüzde 18 oranında, mal sahibi şahıs ise stopaj vergisi yüzde 22 olarak alınıyor) dahil değil.

A sınıfı ofis binaları, İstanbul'un merkezi iş alanı (MİA) olarak Beşiktaş-Maslak bölgesi gösteriliyor. Bu alan, Beşiktaş, Fulya, Balmumcu, Zincirlikuyu, Esentepe, Şişli, Etiler, Akatlar, Levent ve Maslak'ı kapsıyor.

MİA dışı alanlar ise Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Merter ve havaalanı alanını kapsayan yerlerden oluşuyor.

Araştırmaya göre İstanbul'da boşluk oranı en fazla olan ofisler, yüzde 33,28 ile Atatürk Havalimanı çevresindeki iş merkezlerinde görülüyor. Ancak Şubat 2005'te bu oranın yüzde 43,13 olduğu dikkate alındığında 2005 yılında bu bölgeye ilginin arttığı görülüyor. Bölgedeki ortalama kira bedeli ise 7,24 dolardan 7,74 dolara yükseldi. Boşluk oranı 7,39 en az olan Levent-Zincirlikuyu-Maslak bölgesinde ise Şubat ayında ortalama kira bedeli ise 12,82 dolardan 14,69 dolara çıktı.