Konut Fiyat Endeksi gelişmeleri ve inşaat sektörünün durumu

2024 yılının başından bu yana reel olarak değer kaybeden konut fiyatları yeniden reel değerlenmenin eşiğine gelmiş durumda. Merkez Bankası’nın her ay düzenli olarak hesapladığı Konut Fiyat Endeksi verilerine göre; endeks Temmuz ayında bir önceki aya göre %0,9 oranında artarken bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,8 yükselmiş. Bununla birlikte reel olarak %0,5 oranında bir azalış var. Ancak bir süreden bu yana devam eden reel değer kaybının sonuna gelmiş olabiliriz.

Türkiye’de konut hem bir ihtiyaç hem de yatırım aracı olarak sürekli talep gören bir varlık. Bu bakımdan konut fiyatları, talebi ve arzı sürekli olarak gündemimizde olan bir konu. Öte yandan 2020’den bu yana yaşanan yüksek enflasyon dönemindeki kira artışları ve kira üst sınır düzenlemesi gibi konular konut sahipliği konusunu her zamankinden daha önemli hale getirdi. Öyle ki yüksek kredi faizleri ve sürekli artan fiyatlara rağmen nakit ödeme yaparak konut alımı hızla devam ediyor. Ekonomide sıkıntıların sıkça dile getirildiği bir dönemde “nakit” ile konut alımı dikkat incelenmesi gereken bir detay.

TÜİK’in Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü verilerinden derlediği Konut Satış İstatistikleri ’ne göre Temmuz ayında Türkiye’de 142 bin 858 konut el değiştirmiş. Bunların sadece 18 bin 425’i ipotekli satış şeklinde gerçekleşirken 124 bin 433 konut nakit satılmış. Makro ekonomik dengenin tesis edildiği geçmiş dönemlerde faiz indirimleri ile beraber konut talebi ve kredili satışların arttığını gözlemlerken bir süreden bu yana konut talebi-faiz indirimi arasındaki korelasyonun bozulduğunu görüyoruz.

Bunun en temel nedeni önümüzdeki dönem konut fiyatlarının artmaya devam edeceğine ilişkin izlenim ve daha da önemlisi konutun yeniden reel olarak değerlenme döneminin eşiğinde olması olarak değerlendirilebilir. Yani önümüzdeki dönemde yoğun bir konut talebi öngörüyoruz.

Peki bu denli yoğun bir konut talebine karşılık konut arzı ne durumda? Açıkçası son dönemde bu konuda önemli bir sıkıntı olduğunu kabul etmek durumundayız. Zira yeni konut üretimi mevcut talep ve potansiyel talebin oldukça altında görünüyor. Bunun en önemli nedenlerinden birisi konut için arazi üretimindeki zorluklar, artan arazi maliyetleri ve inşaat maliyetleri.

Örneğin TÜİK’in hesapladığı İnşaat Maliyet Endeksi yıllık %23,58 oranında artış gösterdi. Geçen yıl yaz aylarında bu oranın %72’ler seviyesinde olduğunu düşünürsek maliyetlerin ne seviyeye geldiğini anlamak daha kolay olacaktır. Öte yandan son dönemde konkordato ilan eden şirketlerin içerisindeki en yüksek oranın inşaat sektöründeki şirketlerde olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde konut tarafındaki sıkıntıların devam edeceğini düşündüğümüzde konut fiyatlarının ve reel değerlerinin artmaya devam edeceğini öngörebiliriz.