Şirketlerin gayrimenkul alma meselesi…

12 Kasım 2025 tarihinde yine bu köşede “Şirketler neden gayrimenkul alıyor?” başlıklı bir köşe yazısı yayımlamış ve Türkiye’deki bankacılık anlayışındaki yapısal sorunlardan bir tanesine dikkat çekmeye çalışmıştım.

Açıkçası beni bu yazıyı yazmaya iten temel konu, farklı seviyedeki politika yapıcıların ve çeşitli platformlarda yorumculuk yapan bazı isimlerin reel sektörü suçlayan bir yaklaşımla gayrimenkul edinme konusuna verdikleri tepkilerdi. Esasen bu mesele oldukça eski. Bu konuyu 2016 yılında da çok konuşmuştuk. O dönemde de oldukça zorlanan reel sektöre can suyu veren Hazine destekli KGF sistemi devreye girdiğinde de ilginç eleştiriler olmuş “krediler yata ve kata” gidiyor gibi eleştiriler yapılmıştı. Oysa o KGF paketi ile reel sektör derin bir nefes almış belki de yine o dönemde aldıkları gayrimenkullerle kendilerini bugüne kadar getirmeyi başarmışlardı. Hatta dönemin KGF Genel Müdürü İsmet Gergerli KGF paketi ile faizlerin ve TGA’ların düştüğünü ve kredi vadelerinin uzadığını veriler ile ortaya koymuştu. Bugün bazı eleştirileri görünce konuyu yeniden gündeme getirmek istedim ve “keşke reel sektör o dönemde daha fazla gayrimenkul alsaymış” diyorum.

Peki neden? Türkiye’deki bankacılık anlayışı tamamen teminata karşılık borç verme üzerine kurulu. Yani bir işletmenin bankaya teminat vermediği durumda finansmana erişimi neredeyse imkânsız. Bu teminatlar da genellikle gayrimenkul oluyor. Ayrıca işletmeler verdikleri teminatın çok altında krediye erişebiliyor. Bu durum aylık kredi büyüme kısıtları uygulaması devreye alınmadan önce de bu şekildeydi. Yani burada sistemik bir sorun var. Bu sistemik sorunu bir an önce çözmek gerekiyor.

İşletmeleri gayrimenkul alıyor diye eleştirmeden önce onların iş modeli ve/veya potansiyeline finansman sağlayan bir bankacılık sistemi inşa etmek gerekiyor. Bu tesis edilmediği sürece işletmeleri eleştiriyor olmak ancak bilgisizlik ya da art niyetle açıklanabilir. Takdir edersiniz ki her iki durum da birbirinden vahim!

Türkiye’de gerçek anlamda yatırım bankacılığı henüz inşa edilmediği ve konvansiyonel bankalar da gayrimenkul ya da araç teminatı almadan kredi vermediği için işletmeler her fırsatta gayrimenkul almak için çaba harcıyor. Bu durumu görmezden gelmek bu gerçekliği ortadan kaldırmıyor.

Yani işletmeleri “Geçmiş dönemlerde ucuz krediler yatırımlara değil döviz ve gayrimenkule yöneldi.” şeklinde eleştiri yapmadan önce işletmelere finansmana erişim için başkaca bir enstrüman sağlamak gerekiyor. Mevcut işleyişi tekrar hatırlatayım: Piyasada 100 milyona satılacak bir gayrimenkul banka tarafından 70 milyon olarak değerlenip karşılığında 20-30 milyonluk kredi kullandırılıyor. O kredinin de vadesi kısa ve faizi görece yüksek oluyor.

Bu bir kısır döngü ve maalesef hem gayrimenkul fiyatlarını yukarı itiyor hem de işletmelerin verimliliğini düşürüyor. Yani işletmeleri verimsiz diye eleştirirken de bu konuyu göz ardı etmemek gerekiyor. Tabii ki Türkiye’deki işletmelerin pek çoğunda kurumsallaşma konusunda sorunlar var ve finansal yönetimlerinde hatalar gözlemleniyor. Nakit akışı planlamasında ciddi yanlışlıklar olduğu aşikar. İşletmeleri bu açıdan eleştirenlere büyük oranda ben de katılıyorum. Ancak yerleşik bankacılık anlayışı nedeni ile işletmelerin gayrimenkul alım davranışlarını eleştirmeyi anlamlı bulmuyorum.